宅建試験令和7年度問6の正解と解説【過去問】不動産物権変動の対抗要件

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

宅建試験 令和7年度 問6

Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1. Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。 
2. Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。 
3. Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。 
4. Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。 

引用元：一般財団法人不動産適正取引推進機構サイト

このページでは、宅建試験令和7年度問6を詳しく解説します。

宅建試験令和7年度問6の正解と各選択肢の正誤

宅建試験令和7年度問6の正解は「1」です。

Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

本問は、宅建試験では頻出の「不動産物権変動の対抗要件」の問題です。選択肢4の立木の問題は若干細かい論点ですが、それ以外の選択肢は基礎知識です。できれば落としたくない問題です。

なお、本問は「誤っているもの」を選ぶ問題です。基本的なことですが、正しいものを選ぶ問題ではないので、注意しましょう。

選択肢1が誤り、選択肢2～４はいずれも正しいです。

選択肢	正誤	必要知識
選択肢1	×（誤り）	他人物売買の売主が目的物の所有権を取得した時に、他人物買主に所有権が移転する
選択肢2	○（正しい）	無権利者からの譲受人は、民法177条の「第三者」に該当しない
選択肢3	○（正しい）	時効取得者は、登記がなくても、原権利者に時効取得を主張できる
選択肢4	○（正しい）	立木所有権の留保を土地取得者に主張するには、立木法の登記または明認方法が必要

選択肢1：×（誤り）

選択肢1
Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。

ＢＣ間の売買は、他人物売買です。他人物売買の売主が目的物の所有権を取得した時に、他人物売買に基づいて、他人物買主に所有権を移転します（最高裁判所第二小法廷昭和40年11月19日判決）。

そのため、Ｃが甲土地の所有権を取得するのは、ＢがＡから甲土地を購入した時です。ＢＣ間の契約時に遡って所有権を取得するわけではないため、選択肢1は誤りです。

選択肢2：○（正しい）

選択肢2
Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。

Ｄは、Ａに無断で虚偽の登記をしただけで完全な無権利者です。その無権利者から購入したＥも、無権利者にすぎず、民法177条の第三者に該当しません（最高裁判所第一小法廷昭和34年2月12日判決）。

そのため、Ａから甲土地を購入した正当な権利者のＦは、登記がなくてもＥに甲土地の所有権を主張できるので、選択肢2は正しいです。

選択肢3：○（正しい）

選択肢3
Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。

Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ａに対して登記を備えていなくても甲土地の所有権を主張できます（大審院大正7年3月2日判決）。そして、Ａの単独相続人であるＨは、Ａの地位をそのまま受け継ぎます。

そのため、Ｇは、Ｈに対して登記を備えていなくても甲土地の所有権を主張できるので、選択肢3は正しいです。

選択肢4：○（正しい）

選択肢4
Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。

土地上の立木の所有権を土地から切り離して留保することも、物権変動に該当します。

そのため、Ｊから立木も含めた土地全体を購入したＫに対して、Ａが甲土地上の立木の所有権を留保を主張するためには、対抗要件（立木法上の登記または明認方法）を備える必要があります（最高裁判所第二小法廷昭和34年8月7日判決）。

したがって、選択肢4は正しいです。

詳細解説：本問を説くための前提知識

宅建試験令和7年度第6問は、不動産の物権変動の対抗要件について問う問題です。まずは、本問に正解するために必要となる前提知識を確認しておきましょう。

物権変動とは

物権とは、物に対する支配権です。本問で問題となっている物権は、「甲土地の所有権」です。

物権変動とは、物権が発生・変更・消滅することです。本問で問題となっている物権変動は、「甲土地の所有権の移転」です。

選択肢4では、さらに「甲土地上の立木の所有権」と「甲土地上の立木の所有権の留保」も絡んできます。

不動産物権変動の対抗要件とは

民法 第177条

• 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

引用元：e-Gov法令検索

物権の設定や移転は、当事者の意思表示のみで行えます（民法176条）。しかし、この物権変動を当事者以外の人（第三者）に認めさせる（対抗する）には、「対抗要件」を備えていなければいけません（民法177条）。

対抗要件とは、物権変動を第三者に対抗するために必要となる法律上の要件です。本問では、以下の2つの対抗要件が問題となっています。

物権変動	対抗要件
甲土地の所有権の移転	所有権移転登記
甲土地上の立木所有権の留保・移転	立木の登記または明認方法

対抗要件を備えなければ物権変動を主張できない「第三者」とは

上記のとおり、民法177条の「第三者」に物権変動を主張するには、登記などの対抗要件を備えることが必要です。

この民法177条の第三者とは、登記がないことを主張することによって正当な利益を得られる当事者以外の者を意味します。

対抗問題の基本ルール：先に対抗要件を備えた方が勝つ

物権変動を主張しようとしている人と民法177条の第三者は「対抗関係」に立ちます。この対抗関係にある人同士の間における問題を「対抗問題」といいます。

具体的に言うと、対抗問題とは、両立しない物権変動を主張する人がいる場合に、どちらの物権変動を優先すべきかの問題です。

この対抗問題の基本的ルールは、「先に登記などの対抗要件を備えた方が勝つ」です。

例えば、特定の不動産を2人に売却したとします（いわゆる「二重譲渡」）。この二重譲渡の場合、一般的な感覚だと、先に購入した人が勝つように思いがちです。

しかし、法律のルールでは、先に購入していようと後から購入していようと、とにかく対抗要件を先に備えた方が勝ちます。間違えないようにしましょう。

以上を前提に、各選択肢について詳細に解説していきます。

選択肢1の詳細解説：❌（誤り）

選択肢1
Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。

選択肢1では、いわゆる「他人物売買」が問題となる事例です。時系列で並べると以下のとおりです。

他人物売買は有効

民法では、自分が所有していない物を売却する契約（他人物売買）も、当事者が合意すれば売買契約として有効です（民法561条）。契約後に売主が所有権を取得して買主に移転すれば、よいだけだからです。

ただし、他人の物ですから、他人物売買をしたからといって、物の所有権が買主に移転するわけではありません。あくまで売買契約として有効であるというだけです。

本問でも、所有権を持っていないBがCに甲土地を売った契約は有効であり、この点に誤りはありません。

民法 第561条

• 他人の権利（権利の一部が他人に属する場合におけるその権利の一部を含む。）を売買の目的としたときは、売主は、その権利を取得して買主に移転する義務を負う。

引用元：e-Gov法令検索

Cが所有権を取得する時期が間違い

前記のとおり、他人物売買は有効です。売主が正式に目的物の所有権を取得すると、他人物売買契約に基づいて、その所有権は買主に移転します。

ただし、目的物の所有権が他人物買主に移転するのは、他人物売主が所有権を取得した時です（最高裁判所第二小法廷昭和40年11月19日判決）。他人物売買契約の締結時にさかのぼって所有権移転の効力が発生するわけではありません。

そのため、本問でも、他人物売買の買主Ｃに所有権が移転するのは、他人物売買の売主Ｂが甲土地の所有権を取得したとき＝ＢがＡから甲土地を購入した時です。ＢＣ間の売買契約時に遡るわけではありません。

したがって、「Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する」とする選択肢1は誤りです。

最高裁判所第二小法廷昭和40年11月19日判決

Ｅ（元の所有者）より被控訴人への本件物件の所有権および占有移転の時期、方法につき特段の約定ないし意思表示がない限り（原判決は、右特段の事実があることを確定していない。）、Ｄ（他人物売主）が昭和三六年七月八日Ｅより本件物件の所有権を取得すると同時に被控訴人（他人物買主）がＤより本件物件の所有権を得し、また、Ｄの占有取得と同時に被控訴人が前記約定に基き占有改定の方法によりＤよりその占有を取得するに至つたものと解すべきである（被控訴人の所有権取得につき、大審院大正八年（オ）第一一四号大正八年七月五日判決、民録二五輯一二五八頁参照）。

引用元：裁判所サイト

選択肢2の詳細解説：◯（正しい）

選択肢2
Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。

選択肢2は、ＥとＦの法律関係が問題となっています。

事例問題では、まず図を書いてみることが肝心です。下図のように時系列や権利関係を整理すると、問題が理解しやすくなります。

無権利者からの譲受人も無権利者にすぎない

本選択肢は、一見するとＥとＦの対抗問題になるように見えます。対抗問題だとすれば、登記を備えているＥが勝つことになるでしょう。

しかし、ＤはＡから所有権を譲り受けたわけではありません。ただ虚偽の登記をしただけです。つまり、Ｄには、何の権利もありません。完全な無権利者です。

そして、無権利者Ｄと売買契約（他人物売買）を締結したＥも、無権利者です。

ＥとＦは対抗問題にならない

一方、正当な所有権者であるＡから甲土地を購入したＦは、まぎれもない権利者です。

対抗問題になるのは、物権変動を主張する相手方が「登記がないことを主張することによって正当な利益を得られる当事者以外の者」である場合です。

少なくとも「対立関係にある人が、不完全ながらでも権利を取得している場合」でなければなりません。登記上所有者と表示されているにすぎない架空の権利者は、民法177条の第三者とは言えません（最高裁判所第一小法廷昭和34年2月12日判決）。

そうすると、完全な無権利者にすぎないＥと権利者であるＦとでは、そもそも対抗問題にはなりません。そして、対抗問題にならない以上、権利者と無権利者とでは、権利者であるＦが勝つのが当然です。

したがって、「Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる」とする選択肢2は、正しいです。

最高裁判所第一小法廷昭和34年2月12日判決

ある不動産につき実質上所有権を有せず登記簿上所有者として表示されているに過ぎない架空の権利者は、実体上の権利を取得した被上告人に対しては、その登記の欠缺を主張し得ないものである（昭和二四年九月二七日第三小法廷判決、民事判例集三巻一〇号四二四頁以下参照）。

引用元：裁判所サイト

一歩進んで：Ｅが善意であった場合

本選択肢で、Ｅが虚偽登記を正当な登記だと信じてＤから購入していた場合はどうなるでしょうか？

この場合も、やはりＥは保護されません。我が国の法制度では、登記に公信力が認められていないからです。

登記の公信力とは、登記を信頼して取引をした人がいる場合、登記が実態に合致していなくても登記の表示どおりの法律関係を認めることです。この公信力が、わが国の登記には認められていません。

そのため、いかに登記が正当と信じていたとしても、Ｅが登記どおりの権利を取得することはできません。無権利者のままです。

そのため、Ｅが虚偽登記を正当な登記だと信じていた場合でも、ＦはＥに所有権を主張できます（なお、虚偽登記の作出についてＡにも責任がある場合は、民法94条2項類推適用によってＥが保護される可能性はあります。）。

選択肢3：◯（正しい）

選択肢3
Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。

選択肢3では、いわゆる「取得時効と第三者」に相続を絡ませた問題です。事例問題であるため、まずは関係図を書いてみましょう。

時効取得者と原所有者の関係は対抗問題にならない

取得時効とは、一定の時効期間の経過によってある権利を取得できる時効制度です（民法162条、163条）。

例えば、他人の土地であっても、所有の意思をもって平穏公然に占有を一定期間継続して取得時効が完成すると、その土地の所有権を取得できます。

取得時効が成立した場合、もともとの権利者（原権利者）と時効により権利を取得した人は、当事者の関係になります（大審院大正7年3月2日判決）。売買契約の売主と買主のような関係になるのです。

そのため、時効取得者と原権利者は対抗問題になりません。時効により権利を取得したＧは、原権利者であるＡに対して、登記を備えなくても、甲土地の所有権を主張できます。

原権利者の相続人にも対抗要件は不要

一見すると、「A→G」への取得時効による所有権移転と、「A→H」への相続による所有権の承継は、対抗問題のように見えます。

しかし、相続は、包括承継です。相続人は、被相続人の権利や地位をそのまま受け継ぎます。つまり、亡くなった人（被相続人）＝相続人なのです。

包括承継人である相続人は、当事者と同じ立場であるため、民法177条の第三者に当たりません。

そのため、Ｇは、Ａに対して登記なしに所有権を主張できる以上、Ａの相続人であるＨに対しても、登記なしに所有権を主張できます。

したがって、「Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる」とする選択肢3は、正しいです。

選択肢4の詳細解説：◯（正しい）

選択肢4
Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。

選択肢4は、「立木」の物権変動と対抗要件について問う問題です。事例問題であるため、まずは関係図を書いてみましょう。

立木も土地とは別に取引対象にできる

土地上に立っている「立木（りゅうぼく）」は、土地とは別個の不動産として扱うことができます。そのため、本選択肢のように、土地だけ売却し、立木は自分の物のままにしておくことも可能です。

ただし、立木は、本来土地と一体の物です。土地と立木が別々に扱われているか否かがわからないと、土地を購入する人が困ります。

そのため、取引の安全を確保するため、立木を土地とは独立の不動産として扱う場合には、立木ニ関スル法律（立木法）で定める登記をするか、明認方法を施しておかなければいけません。

そして、この立木法の登記または明認方法は、立木の所有権を第三者に認めさせるための対抗要件でもあります。

立木の所有権留保にも対抗要件が必要

本選択肢では、立木を含む土地全体でみると「Ａ→Ｊ→Ｋ」の順に取引されているため、一見すると対抗問題ではないように思えます。

しかし、立木は本来土地の一部です。土地を譲渡すれば立木も一緒に譲渡されるのが通常であるため、土地と切り離して立木の所有権だけ留保することは、物権変動の一態様と言えます。

そのため、立木所有権を留保する物権変動を第三者に主張するには、立木留保の登記または明認方法を備えなければいけません（最高裁判所第二小法廷昭和34年8月7日判決）。

したがって、「Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない」とする選択肢4は、正しいです。

最高裁判所第二小法廷昭和34年8月7日判決

立木は本来土地の一部として一個の土地所有権の内容をなすものであるが、土地の所有権を移転するに当り、特に当事者間の合意によつて立木の所有権を留保した場合は、立木は土地と独立して所有権の目的となるものであるが、留保もまた物権変動の一場合と解すべきであるから、この場合には立木につき立木法による登記をするかまたは該留保を公示するに足る明認方法を講じない以上、第三者は全然立木についての所有権留保の事実を知るに由ないものであるから、右登記または明認方法を施さない限り、立木所有権の留保をもつてその地盤である土地の権利を取得した第三者に対抗し得ないものと解するを相当とする。

引用元：裁判所サイト

一歩進んで：ＡとＫとの対抗問題

本選択肢では、直接は問われていませんが、Ｋが先に土地の所有権移転登記を備えた場合についても考えてみましょう。

この場合、「Ｊ→Ａ」に土地から立木所有権だけ留保してAに戻す物権変動と、「Ｊ→Ｋ」への立木を含めた土地の所有権移転の2つ相反する物権変動があり、ＡとＫとは対抗問題になります。

対抗問題になる以上、先に対抗要件を備えた方が勝つことになります。具体的に言えば、Ａが立木法の登記または明認方法を備えるか、Ｋが立木も含めた土地全体の所有家移転登記を備えるか、いずれか早い方が優先されます。

そのため、仮にＡが立木法の登記または明認方法を備えるよりも先に、Ｋが土地の所有権移転登記を備えた場合、Ｋが勝ち、Ａは後に登記や明認方法を備えても立木の所有権だけ留保していたことをＫに主張することはできません。

補足：明認方法とは

上記のとおり、立木を独立の取引対象とし、第三者に対抗するには、立木法の登記か明認方法を施しておく必要があります。

明認方法とは、慣習によって認められている立木などに関する権利を公示する方法のことです。

例えば、所有権の範囲を示して所有者名を記載した立札を立てる方法、木の皮を削ってそこに所有者名などを墨書きする方法など、さまざまなものがあります。

立木の対抗要件は、宅建ではあまり出題されませんが、以下の点くらいは覚えておいた方が安心です。

本問で覚えておくべきこと

宅建試験令和7年度第6問は、不動産物権変動の対抗要件の基礎知識や理解を問う問題です。

対抗要件・対抗問題は、宅建試験では頻出の論点ですから、必ず押さえておきましょう。

「民法177条の第三者に当たるか＝対抗関係になるか」は頻出論点です。この機会に確認しておきましょう。

論点	〇〇前の第三者	〇〇後の第三者
取得時効と第三者	対抗問題にならない 時効取得者は、取得時効完成前の第三者に対して、登記がなくても物権変動を主張できる（時効取得者が勝つ）	対抗問題になる 時効取得者・取得時効完成後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
契約解除と第三者	対抗問題になる（学説では対抗問題そのものではない） 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法545条1項ただし書き）	対抗問題になる 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
錯誤取消しと第三者	対抗問題にならない 登記は不要。ただし、表意者は、錯誤取消し前の第三者が善意無過失の場合は、詐欺取消しを主張できない （民法95条4項）	対抗問題になる 表意者・錯誤取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
強迫取消しと第三者	対抗問題にならない 被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失であっても、登記なくして物権変動を主張できる（被害者が勝つ）	対抗問題になる 被害者・強迫取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
詐欺取消しと第三者	対抗問題にならない 登記は不要。ただし、表意者は、詐欺取消し前の第三者が善意無過失の場合は、詐欺取消しを主張できない （民法96条3項）	対抗問題になる 被害者・詐欺取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）

関連する過去問

この機会に、不動産物権変動の対抗要件が出題された他の過去問も解いてみましょう。

• 宅建試験令和元年度問1
  論点：民法177条の第三者・取得時効と第三者など
• 宅建試験令和元年問2
  論点：詐欺取消し前の第三者・詐欺取消し後の第三者・錯誤取消し
• 宅建試験令和3年度（12月）問6
  論点：民法177条の第三者・取得時効と第三者など
• 宅建試験令和4年度問1
  論点：背信的悪意者からの転得者
• 宅建試験令和5年度問6
  論点：取得時効と第三者
• 宅建試験令和7年度問1
  論点：民法177条の第三者・契約解除と第三者・強迫取消しと第三者など

宅建以外の資格試験でも、不動産物権変動の対抗要件が出題されています。

• 行政書士試験令和5年度問28
  論点：取得時効と第三者
• 行政書士試験令和6年度問29
  論点：相続と第三者（共同相続・遺産分割・遺贈・特定財産承継遺言・相続放棄）