この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。
宅建試験令和3年度（12月）問6
不動産に関する物権変動の対抗要件に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 不動産の所有権がＡからＢ、ＢからＣ、ＣからＤと転々譲渡された場合、Ａは、Ｄと対抗関係にある第三者に該当する。
- 土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
- 第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
- 共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
宅建試験令和3年度（12月）問6の正解と各選択肢の正誤
宅建試験令和3年度（12月）問6の正解は「1」です。
選択肢1が誤り、その他は正しいです。本問では、宅建試験では頻出の「不動産物権変動の対抗要件・対抗問題」に関する出題です。
本問は、「誤っているもの」を選択する問題です。基本的なことですが、正しいものを選ぶ問題ではないので、問題文の読み間違いには注意しましょう。
| 選択肢 | 正誤 | 必要知識 |
|---|---|---|
| 選択肢1 | ×（誤り） | 前主・後主関係にある者同士は対抗関係に立たない |
| 選択肢2 | ○（正しい） | 土地の賃借人と土地の譲受人は対抗関係になる |
| 選択肢3 | ○（正しい） | 時効取得者と時効完成前の第三者は対抗関係にならない |
| 選択肢4 | ○（正しい） | 共同相続人のひとりが相続財産の不動産全部を第三者に譲渡した場合、他の共同相続人は、自己の持分に限り、登記を備えなくても第三者に持分を有していることを対抗できる |
民法の規定および判例によれば誤っているものは、選択肢1です。
選択肢1：×（誤り）
選択肢1
不動産の所有権がＡからＢ、ＢからＣ、ＣからＤと転々譲渡された場合、Ａは、Ｄと対抗関係にある第三者に該当する。
不動産が点々譲渡されている場合の前主・後主は、民法177条の第三者関係（対抗関係）になりません（最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決）。そのため、Ａは、Ｄと対抗関係にある第三者には該当しません。
したがって、選択肢1は誤りです。
選択肢2：○（正しい）
選択肢2
土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
土地の賃借人と土地の所有権を新たに取得した者は、民法177条の第三者関係（対抗関係）になります（最高裁判所第三小法廷昭和49年3月19日判決）。
したがって、選択肢2は正しいです。
選択肢3：○（正しい）
選択肢3
第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
取得時効による時効取得者と、時効完成前に不動産登記をした第三者（時効完成前の第三者）は、当事者関係になり、民法177条の第三者関係（対抗関係）になりません（最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。
そのため、時効取得者は、第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得を対抗できます。
したがって、選択肢3は正しいです。
選択肢4：○（正しい）
選択肢4
共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
共同相続人は、共同相続人の一人から相続財産に属する不動産の所有権全部を譲り受けた第三者に対して、自己の持分に限り、登記なくして対抗できます（最高裁判所第二小法廷昭和38年2月22日判決）。
したがって、選択肢4は正しいです。
詳細解説：本問を解くための前提知識
宅建試験令和3年度（12月）問6では、不動産物権変動の対抗要件・対抗問題が問われています。
まずは、不動産物権変動の対抗要件・対抗問題の基本をおさらいしておきましょう。
物権変動とは
物権とは、物に対する支配権です。本問で問題となっている物権は、「不動産の所有権」です。
物権変動とは、物権が発生・変更・消滅することです。本問で問題となっている物権変動は、「不動産の所有権の移転」です。
不動産物権変動の対抗要件とは
民法 第177条
- 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
物権の設定や移転は、当事者の意思表示のみで行えます（民法176条）。しかし、この物権変動を当事者以外の人（第三者）に認めさせる（対抗する）には、「対抗要件」を備えていなければいけません（民法177条）。
対抗要件とは、物権変動を第三者に対抗するために必要となる法律上の要件です。本問で問題となる対抗要件は、「不動産の登記」です。
対抗要件を備えなければ物権変動を主張できない「第三者」とは
上記のとおり、民法177条の「第三者」に物権変動を主張するには、登記などの対抗要件を備えることが必要です。
この民法177条の第三者とは、当事者および包括承継人以外の者であって、登記がないことを主張することに正当な利益がある者を意味します（大審院連合部明治41年12月15日判決など）。
- 物権変動の当事者または包括承継人でないこと
- 相手方に対抗要件（登記）がないことを主張する正当な利益があること
対抗問題の基本ルール：先に対抗要件を備えた方が勝つ
物権変動を主張しようとしている人と民法177条の第三者は「対抗関係」に立ちます。この対抗関係にある人同士の間における問題を「対抗問題」といいます。
具体的に言うと、対抗問題とは、両立しない物権変動を主張する人がいる場合に、どちらの物権変動を優先すべきかの問題です。
この対抗問題の基本的ルールは、「先に登記などの対抗要件を備えた方が勝つ」です。
例えば、特定の不動産を2人に売却したとします（いわゆる「二重譲渡」）。この二重譲渡の場合、一般的な感覚だと、先に購入した人が勝つように思いがちです。
しかし、法律のルールでは、先に購入していようと後から購入していようと、とにかく対抗要件を先に備えた方が勝ちます。間違えないようにしましょう。
以上を前提に、各選択肢について詳細に解説していきます。
選択肢1の詳細解説： ×（誤り）
選択肢1
不動産の所有権がＡからＢ、ＢからＣ、ＣからＤと転々譲渡された場合、Ａは、Ｄと対抗関係にある第三者に該当する。
本選択肢の事例では、不動産の所有権が「Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ」と転々譲渡されています。
このＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄは、前主・後主の関係にあります。この場合の前主はただの前所有者にすぎず、登記の欠缺を主張する正当な利益があるとはいえません。
そのため、前主と後主は互いに民法177条の「第三者」には該当せず、対抗関係にはなりません（最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決）。
選択肢1で言えば、ＡとＤは前主・後主であり、対抗関係に立ちません。
したがって、「Ａは、Ｄと対抗関係にある第三者に該当する」とする選択肢1は誤りです。
最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決
「民法一七七条に所謂第三者たるには、係争土地に対しなんらか正当の権利を有することを要し、なんら正当の権利を有せず単に該土地を譲渡した前所有者にすぎない如きものは登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有するものといえない」
引用元：裁判所サイト
選択肢2の詳細解説：○（正しい）
選択肢2
土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する。
選択肢2では「土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者」と記述されていますが、土地上に登記ある建物を所有しているか否かは、正解を導くためには特に必要ありません。
要は、土地の賃借人と土地所有権の取得者が、民法177条の第三者関係（対抗関係）になるかが問われています。そして、前記のとおり、対抗関係にあるか否かは、登記の欠缺を主張する正当な利益があるか否かが基準です。
土地賃借権を第三者に対抗するには対抗要件が必要
土地を賃借する権利（賃借権）は、賃貸借契約に基づく「債権」です。所有権のような物権ではありません。しかし、土地賃借権は、物権である地上権や地役権と似た効果を持っています。
そのため、土地賃借権は、物権のように扱われています（賃借権の物権化）。そして、土地賃借権を第三者に認めさせる（対抗する）には、対抗要件（原則として土地賃借権の登記）を備えなければいけないとされています（民法605条）。
このように、土地賃借権には対抗要件が必要となることから、土地の賃借人と第三者は対抗問題になることがあります。
民法 第605条
- 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
引用元：e-Gov法令検索
土地賃借人と土地の譲受人は対抗関係に立つ
土地賃借人は、土地所有者が誰であるかについて重大な利害関係を持っています。土地賃借権が認められなければ、土地を利用できず建物を取り壊して明け渡さなければいけません。
一方、土地の譲受人も、土地に賃借権が設定されているか否かによってどの程度土地を利用できるのかが違ってくるため、土地賃借権の有無に重大な利害関係があります。
そのため、土地賃借人と土地の譲受人は、互いに民法177条の第三者に該当し、対抗関係に立ちます（最高裁判所第三小法廷昭和49年3月19日判決）。
したがって、「土地の賃借人として当該土地上に登記ある建物を所有する者は、当該土地の所有権を新たに取得した者と対抗関係にある第三者に該当する」とする選択肢2は正しいです。
最高裁判所第三小法廷昭和49年3月19日判決
本件宅地の賃借人としてその賃借地上に登記ある建物を所有する上告人は本件宅地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者であるから、民法一七七条の規定上、被上告人としては上告人に対し本件宅地の所有権の移転につきその登記を経由しなければこれを上告人に対抗することができず、したがつてまた、賃貸人たる地位を主張することができないものと解するのが、相当である。
引用元：裁判所サイト
【一歩進んで】借地借家法上の対抗要件
本問では、民法及び判例によれば誤っているか否かが問われているため、直接正解には関係がありませんが、この機会に、借地借家法上の対抗要件についても押さえておきましょう。
前記のとおり、民法上の土地賃借権の対抗要件は、土地賃借権の「登記」です。
ただし、土地賃借権が建物の所有を目的としている場合は借地借家法が適用され、借地権の登記がなくても、土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが対抗要件になります（借地借家法10条）。
選択肢2の土地賃借権が借地借家法の適用を受けるものであったとすれば、土地賃借人は土地上に登記ある建物を所有しているので、対抗要件を備えていることになります。
選択肢3の詳細解説：○（正しい）
選択肢3
第三者のなした登記後に時効が完成して不動産の所有権を取得した者は、当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる。
選択肢3は、いわゆる「取得時効完成前の第三者」と呼ばれる論点の問題です。時系列で考えると、以下のようになります。
- ①第三者が不動産について登記を備える
- ②占有者の取得時効が完成して不動産の所有権を取得する
選択肢3の「時効」：取得時効とは
本選択肢では「時効」としか記述されていませんが、時効完成によって不動産の所有権を取得しているため、問題となっている時効は「取得時効」です。
取得時効とは、一定期間の経過により、権利を取得できる時効制度のことです。不動産の所有権も、取得時効によって取得できることがあります（民法162条）。
前提：時効取得者と原権利者は対抗関係に立たない
選択肢3を詳細検討する前に、取得時効と対抗要件についての基礎知識をひとつ確認しておきましょう。具体的には、時効取得者ともとの権利者（原権利者）の関係です。
取得時効が成立すると、原権利者は権利を失い、代わりに時効取得者が権利を取得します。原権利者と時効取得者は、物権変動の当事者関係になるのです。
そのため、原権利者と時効取得者は、民法177条の第三者関係にはなりません。時効取得者は、対抗要件を備えていなくても、原権利者に対して時効取得を主張できます（大審院大正7年3月2日判決）。
以上の知識を前提に選択肢3を考えていきます。
取得時効完成前の第三者と時効取得者は対抗関係に立たない
この時効完成前の第三者と時効取得者との関係は、「時効が完成した時」を基準に判断します。あくまで「時効完成時にどのような関係にあるのか」が判断基準です。
そうすると、第三者は時効完成前に現れてはいるものの、時効完成時点においては、時効取得者と第三者は物権変動の当事者関係になっています。
そして、前記のとおり、当事者同士である以上、取得時効完成前の第三者は、民法177条の第三者には該当しません。時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係になりません。
そのため、時効取得者は、時効完成前に登記を取得した第三者に対して、登記を経由することなく、時効取得を主張できると考えられています（最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。
したがって、「当該第三者に対して、登記を備えなくても、時効取得をもって対抗することができる」とする選択肢3は正しいです。
最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日
「時効による不動産所有権取得の有無を考察するにあたつては、単に当事者間のみならず第三者に対する関係も同時に考慮しなければならないのであつて、この関係においては、結局当該不動産についていかなる時期に何人によつて登記がなされたかが問題となるのである。そして、時効が完成しても、その登記がなければ、その後に登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗することができないのに反し、第三者のなした登記後に時効が完成した場合においては、その第三者に対しては、登記を経由しなくても時効取得をもつてこれに対抗することができるものと解すべき」
引用元：裁判所サイト
【一歩進んで】取得時効完成後の第三者
選択肢3では、取得時効完成後の第三者が問われています。この論点に関連して、あわせて「取得時効完成後の第三者」についても押さえておきましょう。
例えば、取得時効完成して時効取得者が不動産を取得した後に、原権利者から不動産を購入した第三者が現れたようなケースです。
取得時効完成後の第三者の場合は、取得時効完成前の第三者と異なり、時効取得者と第三者は対抗関係になります。そのため、お互いに登記を備えなければ、所有権の取得を対抗できません。
取得時効と第三者の対抗関係については、下記の過去問でも問われています。
選択肢4の詳細解説：○（正しい）
選択肢4
共同相続財産につき、相続人の一人から相続財産に属する不動産につき所有権の全部の譲渡を受けて移転登記を備えた第三者に対して、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる。
選択肢4も、不動産物権変動の対抗要件の要否が問題ですが、前提として相続についての知識も必要となってきます。
前提知識：相続の概要
ある人（被相続人）が亡くなると、その人が亡くなった時に有していた財産に関する権利義務（相続財産）は、原則として、すべて相続人に受け継がれます（民法882条、896条）。これが「相続」です。
相続人が複数人いる場合（共同相続）は、各共同相続人にそれぞれ相続財産に対する取り分の割合（相続分）が与えられます。
また、相続財産に不動産がある場合、（遺産分割をして具体的に誰が取得するのかを決めるまで）その不動産は、共同相続人全員で共有することになります（遺産共有。民法898条1項）。
共有とは、ひとつの物を複数人で所有することです。遺産共有となった不動産は、各共同相続人が、それぞれの相続分に応じて持分を取得します（民法898条2項）。
持分とは、共有している相続財産に対する各共同相続人の権利の割合です。例えば、相続分が2分の1の共同相続人であれば、相続財産の持分も2分の1になります。
共同相続人と第三者の関係
選択肢4では、第三者が、不動産全部の所有権の譲渡を受けて登記しています。売却した相続人以外の相続人の持分も含めて、勝手に登記してしまっている状況です。
この場合、売却した相続人以外の相続人は、各自の持分については、登記がなくても持分を持っていることを主張できます（最高裁判所第二小法廷昭和38年2月22日判決）。
したがって、「他の共同相続人は、自己の持分を登記なくして対抗することができる」とする選択肢4は正しいです。
最高裁判所第二小法廷昭和38年2月22日判決
相続財産に属する不動産につき単独所有権移転の登記をした共同相続人中の乙ならびに乙から単独所有権移転の登記をうけた第三取得者丙に対し、他の共同相続人甲は自己の持分を登記なくして対抗しうるものと解すべきである。けだし乙の登記は甲の持分に関する限り無権利の登記であり、登記に公信力なき結果丙も甲の持分に関する限りその権利を取得するに由ないからである（大正八年一一月三日大審院判決、民録二五輯一九四四頁参照）。
引用元：裁判所サイト
【一歩進んで】持分が法定相続分を超える場合：民法899条の2第1項
上記のとおり、共同相続人は、各自の持分については、登記がなくても第三者に持分を持っていることを対抗できます。
ただし、登記を備えずに第三者に対抗できる「持分」は、法定相続分の範囲内の部分に限られます。
持分が法定相続分を超えていた場合、その法定相続分を超えている部分については、登記を備えなければ、第三者に対抗できません（民法899条の2第1項）。
例えば、相続人Ａ・Ｂ（法定相続分は2分の1ずつ）がおり、遺言でＡの相続分を4分の3と指定されていた場合に、Ｂが相続不動産の全部を第三者に売却してしまったケースで考えてみます。
この場合、Ａは法定相続分2分の1部分は登記を備えなくても第三者に対抗できますが、法定相続分を超える部分（4分の3－2分の1＝4分の1）は、登記を備えなければ第三者に対抗できません。
民法 第899条の2
- 第1項 相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
本問で覚えておくべき知識
宅建試験令和3年度（12月）問6では、不動産物権変動の対抗要件の基礎知識が問われています。頻出の分野なので、この機会に以下の知識を覚えておいた方がよいでしょう。
- 民法177条の第三者とは、当事者および包括承継人以外の者であって、登記がないことを主張する正当な利益を有する者のこと
- 民法177条の第三者関係（対抗関係）にある場合、先に登記を備えた方が権利を主張できる
- 転々譲渡の前主と後主は、対抗関係にならない（後主は、登記を備えなくても、前主に所有権の取得を主張できる）
- 土地の譲受人と前所有者からの土地の賃借人は、対抗関係になる（土地譲受人は、登記を備えなければ、土地賃借人に対して所有権の取得を主張できない）
- 時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係にならない（時効取得者は、登記を備えなくても、時効完成前の第三者に対して時効取得を主張できる）
- 共同相続人のひとりが相続財産の全部を第三者に譲渡した場合でも、他の共同相続人は、自己の持分に限り、登記なくして持分を主張できる
「民法177条の第三者に当たるか＝対抗関係になるか」は頻出論点です。この機会に以下の論点も確認しておきましょう。
| 論点 | 〇〇前の第三者 | 〇〇後の第三者 |
|---|---|---|
| 取得時効と第三者 | 対抗問題にならない 時効取得者は、取得時効完成前の第三者に対して、登記がなくても物権変動を主張できる（時効取得者が勝つ） | 対抗問題になる 時効取得者・取得時効完成後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 契約解除と第三者 | 対抗問題になる（学説では対抗問題そのものではない） 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法545条1項ただし書き） | 対抗問題になる 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 強迫取消しと第三者 | 対抗問題にならない 被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失であっても、登記なくして物権変動を主張できる（被害者が勝つ） | 対抗問題になる 被害者・強迫取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 詐欺取消しと第三者 | 対抗問題にならない 登記は不要。ただし、詐欺取消し前の第三者が善意無過失の場合は、第三者が物権変動を主張できる （民法96条3項） | 対抗問題になる 被害者・詐欺取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
関連する過去問
知識を確実にするため、不動産物権変動の対抗要件が出題された他の過去問も解いてみましょう。
