この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。
宅建試験令和元年度問1
Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- 甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
- Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
- Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。
- Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
宅建試験令和元年度問1の正解と各選択肢の正誤
宅建試験令和元年度問1の正解は「1」です。
選択肢1が誤りで、その他は正しいです。本問は、宅建頻出の「不動産物権変動の対抗要件・対抗問題」に関する問題です。
なお、本問は、「誤っているもの」を選択する問題です。基本的なことですが、正しいものを選ぶ問題ではないので、問題文の読み間違いには注意しましょう。
| 選択肢 | 正誤 | 必要知識 |
|---|---|---|
| 選択肢1 | ×（誤り） | 不法占拠者は、民法177条の第三者に該当しない |
| 選択肢2 | ○（正しい） | 土地の譲受人と前所有者からの土地賃借人は、対抗関係になる |
| 選択肢3 | ○（正しい） | 転々譲渡の前主と後主は、対抗関係にならない |
| 選択肢4 | ○（正しい） | 時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係にならない |
民法の規定および判例によれば誤っているものは、選択肢1です。
選択肢1：×（誤り）
選択肢1
甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
不法占拠者は、登記の欠缺を主張する正当な利益がないので、民法177条の第三者に該当しません（最高裁判所第三小法廷昭和25年12月19日判決）。
そのため、正当な所有者Ｂは、甲土地の所有権移転登記を備えなくても、不法占拠者Ｃに甲土地の所有権を主張して明渡しを請求できます。
したがって、選択肢1は誤りです。
選択肢2：○（正しい）
選択肢2
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
土地の譲受人と、前所有者との間で土地賃貸借契約を締結していた土地賃借人は、対抗関係に立ちます（最高裁判所第三小法廷昭和49年3月19日判決）。
そのため、土地譲受人Ｂは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、土地賃借人Ｄに自らが甲土地の所有者であることを主張できません。
したがって、選択肢2は正しいです。
選択肢3：○（正しい）
選択肢3
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。
転々譲渡の前主と後主は、対抗関係に立ちません（最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決）。そのため、後主Ｅは、甲土地の所有権移転登記を備えてなくても、Ａに対して甲土地の所有権を主張できます。
したがって、選択肢3は正しいです。
選択肢4：○（正しい）
選択肢4
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係に立ちません（最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。
そのため、時効取得者Ｆは、甲土地の所有権移転登記を備えてなくても、時効完成前の第三者Ｂに対して甲土地の所有権を主張できます。
したがって、選択肢4は正しいです。
詳細解説：本問を解くための前提知識
宅建試験令和元年問1は、不動産物権変動の対抗要件・対抗問題が問われています。各選択肢を詳細に検討する前に、まずは対抗要件・対抗問題の基礎知識を押さえておきましょう。
物権変動とは
物権とは、物に対する支配権です。本問で問題となっている物権は、「甲土地の所有権」です。
物権変動とは、物権が発生・変更・消滅することです。本問で問題となっている物権変動は、「甲土地の所有権の移転」です。
不動産物権変動の対抗要件とは
民法 第177条
- 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
物権の設定や移転は、当事者の意思表示のみで行えます（民法176条）。しかし、この物権変動を当事者以外の人（第三者）に認めさせる（対抗する）には、「対抗要件」を備えていなければいけません（民法177条）。
対抗要件とは、物権変動を第三者に対抗するために必要となる法律上の要件です。本問で問題となる対抗要件は、「不動産の登記」です。
対抗要件を備えなければ物権変動を主張できない「第三者」とは
上記のとおり、民法177条の「第三者」に物権変動を主張するには、登記などの対抗要件を備えることが必要です。
この民法177条の第三者とは、当事者および包括承継人以外の者であって、登記がないことを主張することに正当な利益がある者を意味します（大審院連合部明治41年12月15日判決など）。
- 物権変動の当事者または包括承継人でないこと
- 相手方に対抗要件（登記）がないことを主張する正当な利益があること
対抗問題の基本ルール：先に対抗要件を備えた方が勝つ
物権変動を主張しようとしている人と民法177条の第三者は「対抗関係」に立ちます。この対抗関係にある人同士の間における問題を「対抗問題」といいます。
具体的に言うと、対抗問題とは、両立しない物権変動を主張する人がいる場合に、どちらの物権変動を優先すべきかの問題です。
この対抗問題の基本的ルールは、「先に登記などの対抗要件を備えた方が勝つ」です。
例えば、特定の不動産を2人に売却したとします（いわゆる「二重譲渡」）。この二重譲渡の場合、一般的な感覚だと、先に購入した人が勝つように思いがちです。
しかし、法律のルールでは、先に購入していようと後から購入していようと、とにかく対抗要件を先に備えた方が勝ちます。間違えないようにしましょう。
以上を前提に、各選択肢について詳細に解説していきます。
選択肢1の詳細解説：×（誤り）
前提：Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。
選択肢1
甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
選択肢1の問題は、不法占有者Ｃが民法177条の「登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者」と言えるかどうかです。
一見すると、ＢとＣは互いに対立関係にあるように見えます。しかし、Ｃは、ただの不法占拠者です。
不法占拠者には登記の欠缺を主張する正当な利益がないので、民法177条の第三者にあたりません（最高裁判所第三小法廷昭和25年12月19日判決）。
そのため、ＢとＣは対抗関係に立たず、Ｂは甲土地の所有権移転登記を備えなくても、不法占拠者Ｃに対して所有権を主張して明渡しを請求できます。
したがって、「ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない」とする選択肢1は誤りです。
最高裁判所第三小法廷昭和25年12月19日判決
「不法占有者は民法第一七七条にいう「第三者」に該当せず、これに対しては登記がなくても所有権の取得を対抗し得るものである」
引用元：裁判所サイト
選択肢2の詳細解説：○（正しい）
前提：Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。
選択肢2
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
選択肢2では「Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤ」と記述されていますが、土地上に登記ある建物を所有しているか否かは、正解を導くためには特に必要ありません。
要は、土地所有権の譲受人と前所有者からの土地賃借人が、民法177条の第三者関係（対抗関係）になるかが問われています。そして、前記のとおり、対抗関係にあるか否かは、登記の欠缺を主張する正当な利益があるか否かが基準です。
土地賃借権を第三者に対抗するには対抗要件が必要
土地を賃借する権利（賃借権）は、賃貸借契約に基づく「債権」です。所有権のような物権ではありません。しかし、土地賃借権は、物権である地上権や地役権と似た効果を持っています。
そのため、土地賃借権は、物権のように扱われています（賃借権の物権化）。そして、土地賃借権を第三者に認めさせる（対抗する）には、対抗要件（原則として土地賃借権の登記）を備えなければいけないとされています（民法605条）。
このように、土地賃借権には対抗要件が必要となることから、土地の賃借人と第三者は対抗問題になることがあります。
民法 第605条
- 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。
引用元：e-Gov法令検索
土地賃借人と土地の譲受人は対抗関係に立つ
土地賃借人は、土地所有者が誰であるかについて重大な利害関係を持っています。土地賃借権が認められなければ、土地を利用できず建物を取り壊して明け渡さなければいけません。
一方、土地の譲受人も、土地に賃借権が設定されているか否かによってどの程度土地を利用できるのかが違ってくるため、土地賃借権の有無に重大な利害関係があります。
そのため、土地の譲受人と前所有者からの土地賃借人は、互いに民法177条の第三者に該当し、対抗関係に立ちます（最高裁判所第三小法廷昭和49年3月19日判決）。
選択肢2で言えば、土地譲受人Ｂと土地賃借人Ｄは対抗関係となるため、Ｂは、登記を備えなければ、Ｄに自らが甲土地の所有者であることを主張できません。
したがって、「Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない」とする選択肢2は正しいです。
最高裁判所第三小法廷昭和49年3月19日判決
本件宅地の賃借人としてその賃借地上に登記ある建物を所有する上告人は本件宅地の所有権の得喪につき利害関係を有する第三者であるから、民法一七七条の規定上、被上告人としては上告人に対し本件宅地の所有権の移転につきその登記を経由しなければこれを上告人に対抗することができず、したがつてまた、賃貸人たる地位を主張することができないものと解するのが、相当である。
引用元：裁判所サイト
【一歩進んで】借地借家法上の対抗要件
本問では、民法及び判例によれば誤っているか否かが問われているため、直接正解には関係がありませんが、この機会に、借地借家法上の対抗要件についても押さえておきましょう。
前記のとおり、民法上の土地賃借権の対抗要件は、土地賃借権の「登記」です。
ただし、土地賃借権が建物の所有を目的としている場合は借地借家法が適用され、借地権の登記がなくても、土地上に借地権者が登記されている建物を所有していることが対抗要件になります（借地借家法10条）。
選択肢2のＤは「建物所有目的で甲土地を賃借して」いるので、借地借家法の適用があります。そして、「甲土地上にＤ名義の登記ある建物」を所有しているため、Ｂに土地賃借権を対抗できます。
選択肢3の詳細解説：○（正しい）
前提：Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。
選択肢3
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。
選択肢3では、甲土地が【Ａ→Ｂ→Ｅ】と転々譲渡されている事例です。つまり、Ａ・Ｂ・Ｅは、前主・後主の関係です。
前主後主関係の場合、ただの前の所有者であったにすぎない前主には、後主の登記の欠缺を主張する正当な利益があるとはいえません。
そのため、前主と後主は互いに民法177条の「第三者」には該当せず、対抗関係にはなりません（最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決）。
選択肢3で言えば、ＡとＥは前主・後主であるため対抗関係に立たず、Ｅは、甲土地の所有権移転登記を備えなくても、Ａに対して甲土地の所有権を主張できます。
したがって、「Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる」とする選択肢3は正しいです。
最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決
「民法一七七条に所謂第三者たるには、係争土地に対しなんらか正当の権利を有することを要し、なんら正当の権利を有せず単に該土地を譲渡した前所有者にすぎない如きものは登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有するものといえない」
引用元：裁判所サイト
選択肢4の詳細解説：○（正しい）
前提：Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。
選択肢4
Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
本選択肢は、いわゆる「取得時効完成前の第三者」と呼ばれる論点の問題です。時系列で表すと、以下のようになります。
- ①ＡがＢに甲土地を売却し、Ｂが所有権移転登記を備える
ＡからＢに甲土地の所有権が移転する。
- ②Ｆの取得時効が完成する
ＢからＦに甲土地の所有権が移転？
前提：時効取得者と原権利者は対抗関係に立たない
取得時効とは、一定期間の経過により、権利を取得できる時効制度のことです。不動産の所有権も、取得時効によって取得できることがあります（民法162条）。
選択肢4を詳細検討する前に、取得時効と対抗要件についての基礎知識をひとつ確認しておきましょう。具体的には、時効取得者ともとの権利者（原権利者）の関係です。
取得時効が成立すると、原権利者は権利を失い、代わりに時効取得者が権利を取得します。原権利者と時効取得者は、物権変動の当事者関係になるのです。
そのため、原権利者と時効取得者は、民法177条の第三者関係にはなりません。時効取得者は、対抗要件を備えていなくても、原権利者に対して時効取得を主張できます（大審院大正7年3月2日判決）。
以上の知識を前提に選択肢4を考えていきます。
取得時効完成前の第三者と時効取得者は対抗関係に立たない
この時効完成前の第三者と時効取得者との関係は、「時効が完成した時」を基準に判断します。あくまで「時効完成時にどのような関係にあるのか」が判断基準です。
そうすると、第三者は時効完成前に現れてはいるものの、時効完成時点においては、時効取得者と第三者は物権変動の当事者関係になっています。
そして、前記のとおり、当事者同士である以上、取得時効完成前の第三者は、民法177条の第三者には該当しません。時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係になりません。
そのため、時効取得者は、時効完成前に登記を取得した第三者に対して、登記を経由することなく、時効取得を主張できると考えられています（最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。
選択肢4で言えば、時効取得者Ｆは、登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張できます。
したがって、「Ｆは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる」とする選択肢4は正しいです。
最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日
「時効による不動産所有権取得の有無を考察するにあたつては、単に当事者間のみならず第三者に対する関係も同時に考慮しなければならないのであつて、この関係においては、結局当該不動産についていかなる時期に何人によつて登記がなされたかが問題となるのである。そして、時効が完成しても、その登記がなければ、その後に登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗することができないのに反し、第三者のなした登記後に時効が完成した場合においては、その第三者に対しては、登記を経由しなくても時効取得をもつてこれに対抗することができるものと解すべき」
引用元：裁判所サイト
【一歩進んで】取得時効完成後の第三者
選択肢4では、取得時効完成後の第三者が問われています。この論点に関連して、あわせて「取得時効完成後の第三者」についても押さえておきましょう。
例えば、取得時効完成して時効取得者が不動産を取得した後に、原権利者から不動産を購入した第三者が現れたようなケースです。
取得時効完成後の第三者の場合は、取得時効完成前の第三者と異なり、時効取得者と第三者は対抗関係になります。そのため、お互いに登記を備えなければ、所有権の取得を対抗できません。
取得時効と第三者の対抗関係については、下記の過去問でも問われています。
本問で覚えておくべき知識
宅建試験令和元年問1では、不動産物権変動の対抗要件・対抗問題の基礎知識が問われています。毎年出題されてもおかしくないような知識ばかりですので、以下の知識は必ず覚えておきましょう。
- 民法177条の第三者とは、当事者および包括承継人以外の者であって、登記の欠缺を主張する正当な利益がある者を指す
- 民法177条の第三者関係（対抗関係）にある場合、先に登記を備えた方が権利を主張できる
- 不法占拠者は、民法177条の第三者に当たらない（不法占拠者に対しては、登記を備えなくても権利を対抗できる）
- 土地の譲受人と前所有者からの土地の賃借人は、対抗関係になる（土地譲受人は、登記を備えなければ、土地賃借人に対して所有権の取得を主張できない）
- 転々譲渡の前主と後主は、対抗関係にならない（後主は、登記を備えなくても、前主に所有権の取得を主張できる）
- 時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係にならない（時効取得者は、登記を備えなくても、時効完成前の第三者に対して時効取得を主張できる）
「民法177条の第三者に当たるか＝対抗関係になるか」は頻出論点です。この機会に以下の論点も確認しておきましょう。
| 論点 | 〇〇前の第三者 | 〇〇後の第三者 |
|---|---|---|
| 取得時効と第三者 | 対抗問題にならない 時効取得者は、取得時効完成前の第三者に対して、登記がなくても物権変動を主張できる（時効取得者が勝つ） | 対抗問題になる 時効取得者・取得時効完成後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 契約解除と第三者 | 対抗問題になる（学説では対抗問題そのものではない） 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法545条1項ただし書き） | 対抗問題になる 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 強迫取消しと第三者 | 対抗問題にならない 被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失であっても、登記なくして物権変動を主張できる（被害者が勝つ） | 対抗問題になる 被害者・強迫取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 詐欺取消しと第三者 | 対抗問題にならない 登記は不要。ただし、詐欺取消し前の第三者が善意無過失の場合は、第三者が物権変動を主張できる （民法96条3項） | 対抗問題になる 被害者・詐欺取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
関連する過去問
知識を確実にするため、不動産物権変動の対抗要件が出題された他の過去問も解いてみましょう。
