宅建試験令和4年問4の正解と解説【過去問】抵当権の効力

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

宅建試験令和4年問4

Ａ所有の甲土地にＢのＣに対する債務を担保するためにＣの抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）が設定され、その旨の登記がなされた場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

1. Ａから甲土地を買い受けたＤが、Ｃの請求に応じてその代価を弁済したときは、本件抵当権はＤのために消滅する。
2. Ｃに対抗することができない賃貸借により甲土地を競売手続の開始前から使用するＥは、甲土地の競売における買受人Ｆの買受けの時から６か月を経過するまでは、甲土地をＦに引き渡すことを要しない。
3. 本件抵当権設定登記後に、甲土地上に乙建物が築造された場合、Ｃが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない。
4. ＢがＡから甲土地を買い受けた場合、Ｂは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Ｃに対して抵当権消滅請求をすることができる。

引用元：一般財団法人不動産適正取引推進機構サイト

このページでは、宅建試験令和4年問4についてわかりやすく解説します。

宅建試験令和4年問4の正解と各選択肢の正誤

宅建試験令和4年問4の正解は「1」です。

選択肢1が正しく、その他は誤りです。本問では、抵当権の効力に関し、代価弁済・抵当権消滅請求、建物の明渡し猶予制度、土地建物一括競売について問われています。

選択肢	正誤	必要知識
選択肢1	○（正しい）	抵当不動産を買い受けた第三者取得者は、抵当権者の請求に応じて代価を弁済した場合、抵当権は第三者取得者のために消滅する。
選択肢2	×（誤り）	抵当権の実行により競売で売却されたのが土地である場合、抵当権に対抗できない賃借人は、直ちに競売による買受人に土地を明け渡さなければならない（明渡し猶予制度は適用されない）。
選択肢3	×（誤り）	土地の抵当権者は、抵当土地上に建物がある場合、その建物所有権が抵当権に対抗できないものであるときは、建物について抵当権を設定していなくても、土地とともに建物も一括競売できる。
選択肢4	×（誤り）	被担保債権の主たる債務者や保証人は、抵当権の消滅を請求できない。

選択肢1：◯（正しい）

抵当不動産を買い受けた第三者（第三取得者）が、抵当権者の請求に応じて代価を弁済した場合、抵当権は第三取得者のために消滅します（民法378条）。

選択肢1でも、甲土地を買い受けたＤが、抵当権者Ｃの請求に応じて代価を弁済すると、Ｄのために抵当権は消滅します。

したがって、選択肢1は正しいです。

選択肢2：×（誤り）

抵当不動産の賃借人と抵当権者は、対抗関係になります（民法605条、177条）。賃借人の賃借権が抵当権者に対抗できない場合、賃借人は抵当権の実行による競売で落札した買受人に不動産を明渡さなければいけません。

また、競売の買受人への明渡しが猶予されるのは、対象が「建物」の場合です。「土地」には、明渡猶予の適用がありません（民法395条1項）。

そのため、賃借権を対抗できないＥは、買受人Ｆに対して、すみやかに甲土地を引き渡す必要があります。

したがって、選択肢2は誤りです。

選択肢3：×（誤り）

土地上の建物所有者が土地利用権を抵当権者に対抗できない場合、抵当権者は、土地と建物を一括で競売にかけられます（民法389条1項本文、2項）。

ただし、一括競売するか否かは抵当権者の自由です。土地だけ競売にかけることもできます。

本選択肢では、抵当権設定登記後に乙建物が築造されているので、乙建物所有者はＣに土地利用権を対抗できません。そのため、Ｃは甲土地と乙建物を一括競売できますが、一括競売するか否かはＣの自由です。

したがって、選択肢3は誤りです。

選択肢4：×（誤り）

抵当権消滅請求ができるのは、抵当不動産を買い受けた第三者（第三取得者）です（民法379条）。被担保債権の債務者や保証人は、抵当権消滅を請求できません（民法380条）。

選択肢4のＢは被担保債権の債務者です。そのため、抵当権消滅請求はできません。

したがって、選択肢4は誤りです。

詳細解説：本問を解くための前提知識

宅建試験令和4年問4は、抵当権の効力に関する問題です。

上記前提事例をもとに基本事項を確認しておきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産・地上権・永小作権について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のことです（民法369条1項、2項）。

この場合、抵当権によって担保される債権のことを「被担保債権」といいます。

本問では、ＣのＢに対する債権が被担保債権です。そして、この債権を担保するために、Ａ所有の甲土地に抵当権が設定されています。

民法 第369条

• 第1項　抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。
• 第2項　地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。

引用元：e-Gov法令検索

抵当権の実行

債務者が被担保債権の履行を怠った場合、抵当権者は抵当権を実行できます。具体的に言うと、抵当権者は、抵当不動産を競売（担保不動産競売）にかけ、その売却代金から優先的に弁済を受けられます。

本問でも、債務者Ｂが債務の履行を怠った場合、抵当権者Ｃは、甲土地を競売して売却代金から優先的に弁済を受けられます。

抵当権に関わる登場人物の呼び名

抵当権を有する債権者のことを「抵当権者」といいます。一方、抵当権の対象となる目的物を担保として提供する人のことを「抵当権設定者」といいます。

この抵当権設定者は、必ずしも被担保債権の債務者とは限りません。第三者が抵当権設定者として担保を提供する場合もあります。この担保目的物を提供した第三者のことを「物上保証人」といいます。

また、抵当権設定者から抵当権の目的物を取得した第三者は、「第三取得者」と呼ばれます。なお、抵当権の実行による競売で目的物を取得した人は「買受人」といいます。

本問では、以下のようになります。

選択肢1の詳細解説：◯（正しい）

選択肢1では、代価弁済についての基礎知識が問われています。

代価弁済の効力

代価弁済とは、抵当不動産の所有権または地上権を買い受けた第三者（第三取得者）が、抵当権者の請求に応じて代価を支払った場合に、第三取得者のために抵当権を消滅させる制度のことです（民法378条）。

第三取得者が抵当権者からの求めに応じて抵当不動産の代価を支払った場合、抵当権は第三取得者のために消滅します。

選択肢1の場合、抵当権者Ｃの求めに応じて、甲土地を取得した第三取得者Ｄが代価を支払った場合、Ｄのために抵当権は消滅します。

したがって、「本件抵当権はＤのために消滅する」とする選択肢1は正しいです。

民法 第378条

• 抵当不動産について所有権又は地上権を買い受けた第三者が、抵当権者の請求に応じてその抵当権者にその代価を弁済したときは、抵当権は、その第三者のために消滅する。

引用元：e-Gov法令検索

補足：「第三者のために消滅する」の意味

上記のとおり、代価弁済すると、抵当権が「第三者のために消滅」します（民法378条）。「第三者のために」とは、「第三取得者との関係では抵当権が消滅したことになる」という意味です。

第三取得者が取得した権利が抵当不動産の所有権であれば、代価弁済により、単純に抵当権が消滅するだけです。第三取得者が取得した不動産から抵当権の負担が取り除かれます。

一方、第三者が取得した権利が地上権の場合は、抵当権者と第三者との間に限り抵当権が消滅した扱いになるだけです。債務者など抵当権設定者との関係では、抵当権は消滅しません。

そのため、債務の履行がなければ、抵当権者は抵当権を実行して不動産を競売にかけることができます。

ただし、仮に抵当権が実行されて不動産が別の誰かに競売されたとしても、地上権者である第三者は、その買受人に地上権があることを主張（対抗）できます。

選択肢2の詳細解説：×（誤り）

選択肢2では、抵当不動産の賃借人と競売による買受人の関係、抵当不動産の明渡猶予制度についての理解が問われています。

賃借人と抵当権者の関係

不動産を借りる権利（賃借権）は、債権であるものの、物権と同じく、第三者に認めさせる（対抗する）には、対抗要件（登記など）を備える必要があります（民法605条）。

そのため、抵当不動産の賃借人と、その不動産に抵当権を設定した抵当権者は、対抗関係になります（民法177条）。

賃借人は、抵当権者が抵当権設定登記を備えるよりも先に賃借権の対抗要件を備えなければ、賃借権があることを抵当権者に対抗できません。

民法 第605条

• 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

引用元：e-Gov法令検索

賃借人と競売による買受人の関係

賃借権を抵当権者に対抗できない場合、競売による買受人にも賃借権を対抗できません。

そのため、賃借権を抵当権者に対抗できない場合、その抵当権の実行による競売で不動産を落札した買受人にも賃借権を対抗できません。

そして、賃借人が賃借権を対抗できない場合、賃借人は、買受人から請求されたら、抵当不動産を明け渡さなければなりません。

本選択肢でも、賃借人Ｅは抵当権者Ｃに賃借権を対抗できないので、買受人Ｆにも賃借権を対抗できず、甲土地をＦに明け渡す必要があります。

「土地」には明け渡し猶予期間が適用されない

上記のとおり、賃借権を対抗できない賃借人は、抵当不動産を買受人に引き渡す必要があります。

ただし、抵当不動産が競売手続開始前から使用収益している「建物」である場合は、明渡しが6か月間猶予されることがあります（民法395条1項）。

いきなり住居や事業所などを出ていかなければならないとすると、賃借人が生活や事業の基盤を整えることができないからです。

一方、抵当不動産が「土地」である場合には、明け渡し猶予の適用はありません。

選択肢2で問題となっているのは「甲土地」です。明渡猶予の適用はありません。そのため、Ｅはすみやかに甲土地をＦに明け渡す必要があります。

したがって、「Ｅは、甲土地の競売における買受人Ｆの買受けの時から６か月を経過するまでは、甲土地をＦに引き渡すことを要しない」とする選択肢2は誤りです。

民法 第395条

• 第1項　抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
• 第1号　競売手続の開始前から使用又は収益をする者
• 第2号　強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

引用元：e-Gov法令検索

選択肢3の詳細解説：×（誤り）

選択肢3は、土地・建物の一括競売に関する理解を問う問題です。

土地上の建物の一括競売の可否

抵当権を設定しているのが「土地」のみである場合であっても、抵当権者は、抵当権設定登記を備えた後に土地上に築造された「建物」の所有者が土地利用権を抵当権者に対抗できないときは、その建物も土地と一緒に競売にかけることができます（一括競売。民法389条1項本文、2項）。

本来競売できるのは、土地だけのはずです。

しかし、土地上の建物所有が抵当権者や買受人に対抗できないものである場合、土地だけ競売しても、買受人はいずれ、建物所有者に対して、明渡請求や取り壊しなどを求めることになります。場合によっては、新たな紛争が発生することもあり得ます。

このような手間をかけるのは、抵当権者・買受人にとっても建物所有者にとっても無駄になり、社会経済的にも損失と言えます。

そのため、建物所有者が土地利用権を抵当権者に対抗できない場合、抵当権者は、土地と建物を一括競売できることにしているのです。

民法 第389条

• 第1項　抵当権の設定後に抵当地に建物が築造されたときは、抵当権者は、土地とともにその建物を競売することができる。ただし、その優先権は、土地の代価についてのみ行使することができる。
• 第2項　前項の規定は、その建物の所有者が抵当地を占有するについて抵当権者に対抗することができる権利を有する場合には、適用しない。

引用元：e-Gov法令検索

一括競売の義務性

上記のとおり、抵当権者は、土地とともに抵当権設定登記を備えた後に土地上に築造された建物も一緒に競売にかけることができます。

もっとも、一括競売するか否かは、抵当権者の自由です。必ず建物も一緒に競売手続をしなければならないわけではありません。あえて土地だけ競売することも可能です。

つまり、抵当権者には、一括競売しなければならない義務はありません。

そのため、Ｃは甲土地と乙建物の一括競売は可能であったとしても、一括競売しなければならない義務はありません。

したがって、「Ｃが本件抵当権の実行として競売を申し立てるときには、甲土地とともに乙建物の競売も申し立てなければならない」とする選択肢3は誤りです。

補足：土地利用権を買受人に対抗できる場合

上記のとおり、土地のみの抵当権者が、土地と土地上の建物を一括競売できるのは、建物所有者が土地利用権を抵当権者に対抗できない場合だけです。

建物所有者が抵当権者に土地利用権を対抗できる場合は、一括競売できません。競売できるのは、土地だけです。

選択肢4の詳細解説：×（誤り）

選択肢4は、抵当権消滅請求に関する問題です。選択肢1の代価弁済との混同に注意しましょう。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当不動産を取得した第三者（第三取得者）が、抵当権者に対して抵当権の消滅を請求する制度です（民法379条）。

代価弁済の場合は「抵当権者から第三取得者への請求」ですが、抵当権消滅制度は「第三取得者から抵当権者への請求」です。

民法 第379条

• 抵当不動産の第三取得者は、第383条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。

引用元：e-Gov法令検索

抵当権消滅請求できる権利者

抵当権消滅請求ができるのは、「抵当不動産の第三取得者」です（民法379条）。主たる債務者や保証人が抵当不動産を取得したからといって、抵当権消滅請求をすることはできません（民法380条）。

そのため、主たる債務者であるＢが甲土地を取得しても、Ｂは抵当権の消滅を請求できません。

したがって、「Ｂは抵当不動産の第三取得者として、本件抵当権について、Ｃに対して抵当権消滅請求をすることができる」とする選択肢4は誤りです。

民法 第380条

• 主たる債務者、保証人及びこれらの者の承継人は、抵当権消滅請求をすることができない。

引用元：e-Gov法令検索

補足：抵当権消滅請求と代価弁済

前記のとおり、代価弁済は「抵当権者から第三取得者への請求」ですが、抵当権消滅制度は「第三取得者から抵当権者への請求」です。

代価弁済の場合、権利者である抵当権者自身が「代価を支払えば抵当権が消滅してもよい」と言っているので、そこまで要件は厳しくありません。

しかし、抵当権消滅請求は、義務者である第三取得者からの請求です。簡単に認められるのでは、抵当権者の権利が侵害されます。そのため、抵当権消滅請求は、代価弁済よりもかなり要件が厳しく、手続も複雑です。

抵当権消滅請求が認められるケースは、限られてくるでしょう。

本問で覚えておくべきこと

宅建令和4年問4では、抵当権の効力に関し、代価弁済・抵当権消滅請求、建物の明渡し猶予制度、土地建物一括競売について問われています。

ややマイナーな分野であるため、初見で間違えてしまってもやむを得ません。

ただし、過去問はすべて完璧にしておくのが、資格試験合格のためのセオリーです。この機会に、以下の知識は覚えておきましょう。

関連する過去問

抵当権をはじめとする担保物権は、宅建試験でもよく出題されます。この機会に以下の過去問も確認しておきましょう。

• 宅建試験令和5年度問10
  論点：抵当権の配当計算・抵当権の順位の放棄
• 宅建試験令和7年度問4
  論点：抵当権・質権の対象、留置権の要件（牽連性）、一般の先取特権の要件、不法行為債権の相殺