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宅建試験 令和7年度 問1
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
- 甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
- Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
- ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
- ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
宅建試験令和7年度問1の正解は「3」です。
このページでは、宅建試験令和7年度問1を詳しく解説します。
宅建試験令和7年度問1の正解と各選択肢の正誤
宅建試験令和7年度問1の正解は「3」です。
所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
本問は、宅建試験では頻出の「不動産物権変動の対抗要件」の問題です。いずれの選択肢は基礎知識です。確実に正解できるようにしておきたい問題です。
選択肢1は誤り、選択肢2は誤り、選択肢3は正しい、選択肢4は誤りです。
| 選択肢 | 正誤 | 必要知識 |
|---|---|---|
| 選択肢1 | ×（誤り） | ・売買契約の当事者は民法177条の第三者に当たらない（登記がなくても権利主張できる） ・転売しても転売者は買主の権利を失わない |
| 選択肢2 | ×（誤り） | ・前主・後主は民法177条の第三者に当たらない（登記がなくても権利主張できる） |
| 選択肢3 | 〇（正しい） | ・契約解除後の第三者は民法177条の第三者に当たる（登記がなければ権利主張できない） ・契約解除前の第三者も、登記を備えなければ権利を主張できない |
| 選択肢4 | ×（誤り） | ・強迫取消し後の第三者は民法177条の第三者に当たる（登記がなければ権利主張できない） ・強迫取消し前の第三者は、善意無過失でも登記をそなえていても、権利を主張できない |
選択肢1：×（誤り）
甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
選択肢1のＡとＢは売買契約の当事者であり、対抗関係にありません。
また、Ｃに甲土地を売却したからといって、ＡＢ間の売買契約に基づくＢの買主としての権利がなくなるわけではありません（最高裁判所第三小法廷昭和46年11月30日判決）。
そのため、ＢはＡに対し、ＡＢ間売買の買主として、登記がなくても甲土地の所有権移転登記を請求できます。したがって、選択肢1は誤りです。
選択肢2：×（誤り）
Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
選択肢2のＡとＣは、直接の当事者ではないものの、Ｂを介して前主・後主の関係です。対抗関係にありません（最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決）。
そのため、ＣはＡに対し、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、自己が所有者であることを主張できます。したがって、選択肢2は誤りです。
選択肢3：〇（正しい）
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、Ａと契約解除後の第三者であるＣは対抗関係に立ちます（最高裁判所第三小法廷昭和35年11月29日判決）。
Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張できます。
また、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合、契約解除前の第三者であるＣは、所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張できます（最高裁判所第一小法廷昭和33年6月14日判決など）。
したがって、いずれの場合でも、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができるので、選択肢3は正しいです。
選択肢4：×（誤り）
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、被害者Ａと強迫取消し後の第三者であるＣは対抗関係に立ちます（大審院昭和17年9月30日判決）。
Ｃは、善意無過失でなくても、登記を備えればＡに対して自己の所有権を主張できます。
また、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合、Ｃは、善意無過失であっても登記を備えていても、Ａに対して自己の所有権を主張できません。
したがって、選択肢4は誤りです。
本問を説くための前提知識：不動産物権変動の対抗要件
宅建試験令和7年度第1問で問われているのは、不動産物権変動の対抗要件・対抗問題です。まずは、本問の前提事例と正解するために必要となる前提知識を確認しておきましょう。
本問では「所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合」が前提事例として与えられています。
事例問題では、まず図を書いてみることが肝心です。下図のように時系列や権利関係を整理すると、問題が理解しやすくなります。
物権変動とは
物権とは、物に対する支配権です。本問で問題となっている物権は、「甲土地の所有権」です。
物権変動とは、物権が発生・変更・消滅することです。本問で問題となっている物権変動は、「甲土地の所有権の移転」です。
不動産物権変動の対抗要件・対抗問題とは
民法 第177条
- 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
物権の設定や移転は、当事者の意思表示のみで行えます（民法176条）。しかし、この物権変動を当事者以外の人（第三者）に認めさせる（対抗する）には、「対抗要件」を備えていなければいけません（民法177条）。
対抗要件とは、物権変動を第三者に対抗するために必要となる法律上の要件です。本問で問題になっている対抗要件は、「甲土地の所有権移転登記」です。
対抗要件を備えなければ物権変動を主張できない「第三者」とは
上記のとおり、民法177条の「第三者」に物権変動を主張するには、登記などの対抗要件を備えることが必要です。
この民法177条の第三者とは、登記がないことを主張することによって正当な利益を得られる当事者以外の者を意味します。
- 相手方に対抗要件（登記）がないことを主張することによって正当な利益を得られること
- 物権変動の当事者（または当事者に準じる者）でないこと
対抗問題の基本ルール：先に対抗要件を備えた方が勝つ
物権変動を主張しようとしている人と民法177条の第三者は「対抗関係」に立ちます。この対抗関係にある人同士の間における問題を「対抗問題」といいます。
具体的に言うと、対抗問題とは、両立しない物権変動を主張する人がいる場合に、どちらの物権変動を優先すべきかの問題です。
この対抗問題の基本的ルールは、「先に登記などの対抗要件を備えた方が勝つ」です。
例えば、特定の不動産を2人に売却したとします（いわゆる「二重譲渡」）。この二重譲渡の場合、一般的な感覚だと、先に購入した人が勝つように思いがちです。
しかし、法律のルールでは、先に購入していようと後から購入していようと、とにかく対抗要件を先に備えた方が勝ちます。間違えないようにしましょう。
以上を前提に、各選択肢について詳細に解説していきます。
選択肢1の詳細解説：❌（誤り）
【前提】所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合
甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
選択肢1では、ＡとＢの関係が問題になっています。ＡとＢが対抗関係に立つのかどうか＝ＡとＢは互いに民法177条の第三者に該当するかが、正解するための鍵です。
物権変動の当事者は対抗関係に立たない
前記のとおり、民法177条の「第三者」とは、登記がないことを主張することによって正当な利益を得られる当事者以外の者のことです。物権変動の当事者は、民法177条の第三者に含まれません。
本問のAとBは、甲土地の売買契約の売主と買主であり、売買による所有権移転の当事者です。お互いに第三者にはならず、対抗関係に立ちません。
そのため、Ｂは、登記がなくてもＡに所有権の移転を対抗できます。
ＡＢ間の売買契約は効力を失わない
ＢがＣに甲土地を売却したからといって、ＡＢ間の売買契約が効力を失うわけではありません。ＢがＣに甲土地を売却しても、ＢはＡに対して買主としての権利を行使できます（最高裁判所第三小法廷昭和46年11月30日判決）。
そして、売買契約の売主は、買主に対して「登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う」ので、買主は売主に登記を移転するよう請求できる権利があります（民法560条）。
そのため、Ｂは、売買契約による買主の権利（売主に対して所有権移転登記手続を求める権利）に基づいて、登記がなくても、Ａに対して所有権移転登記をするよう請求できます。
最高裁判所第三小法廷昭和46年11月30日判決
甲から乙、乙から丙へと順次移転登記を経由すべき場合に、中間者乙への登記を省略して、甲から直接丙に対して移転登記を経由すべき旨を三者間において合意するのは、丙に登記を得させる便宜のためのものであつて、この合意があつたからといつて、当然に中間者乙の甲に対する移転登記請求権が失われるものではない。
引用元：裁判所サイト
民法 第560条
- 売主は、買主に対し、登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う。
引用元：e-Gov法令検索
選択肢1の結論
以上のとおり、Ｂは、登記がなくても、Ａに対して甲土地の所有権移転登記をするよう請求できます。
したがって、「Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない」とする選択肢1は、誤りです。
選択肢2の詳細解説：❌（誤り）
【前提】所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合
Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
選択肢2では、ＡとＣの関係が問題になっています。ＡとＣが対抗関係に立つのかどうか＝ＡとＣは互いに民法177条の第三者に該当するかが、正解するための鍵です。
ＡとＣは、直接の当事者ではありませんが、Ｂを介して売買の前主・後主の関係にあります。この前主と後主は、当事者に近い関係にあるため、お互いに民法177条の「第三者」には当たりません（最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決）。
そのため、後主Ｃは前主Ａに対して、登記がなくても、甲土地の所有者であることを主張できます。
したがって、「Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない」とする選択肢2は、誤りです。
最高裁判所第一小法廷昭和39年2月13日判決
「民法一七七条に所謂第三者たるには、係争土地に対しなんらか正当の権利を有することを要し、なんら正当の権利を有せず単に該土地を譲渡した前所有者にすぎない如きものは登記の欠缺を主張するにつき正当の利益を有するものといえない」
引用元：裁判所サイト
選択肢3の詳細解説：◯（正しい）
【前提】所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
選択肢3は、契約解除と対抗要件が絡む問題です。この選択肢では、以下の2つのケースにおいて、ＣがＡに対して所有権を主張するには登記を備えていることが必要か否かが問われています。
- ケース1：契約解除後の第三者
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合 - ケース2：契約解除前の第三者
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合
以下、それぞれのケースごとに解説します。
ケース1：ＡＢ間の売買契約解除後にＢＣ間で売買契約が締結された事例
肢3のケース1を時系列で整理すると、以下のようになります。
- ①ＡがＢに甲土地を売却（ＡＢ間の売買契約）
ＡからＢに甲土地の所有権が移転する
- ②Ａが、ＡＢ間の売買契約を解除
ＢからＡに甲土地の所有権が復帰する
- ③ＢがＣに甲土地を売却（ＢＣ間の売買契約）
ＢからＣに甲土地の所有権が移転？
この選択肢3ケース1では、いわゆる「解除後の第三者」が問題となります。
契約解除後の法律関係
契約の解除とは、契約を解消させる旨の意思表示のことです。
ＡＢ間の売買契約が解除されると、契約は契約締結時にさかのぼって消滅します。つまり、はじめからなかったことになると考えられているのです（遡及効。民法545条）。
そして、契約解除した場合、契約当事者双方は、契約前の状態へと原状回復しなければいけません（民法545条1項）。例えば、売主が代金を買主に返還したり、買主が売主に売買の目的物を返還したりする必要があります。
そのため、ＡＢ間の契約が解除された後にＢＣ間で売買契約が締結されると、以下のような法律関係になります。
民法 第545条
- 第1項 当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。
- ※2項～4項は省略
引用元：e-Gov法令検索
解除後の第三者
上記のとおり、解除の原状回復による「Ｂ→Ａ」への所有権の復帰（復帰的物権変動）と、「Ｂ→Ｃ」への売買契約（他人物売買）による所有権移転の2つの相反する矢印が発生しています。
お互いに相反する物権変動を主張する対立構造です。解除した売主も第三者も、お互い相手方に登記がないことを主張する正当な利益があるといえます。
そのため、契約を解除した元の売主と契約解除後に取引関係に入った第三者は、対抗関係に立つと考えられています（最高裁判所第三小法廷昭和35年11月29日判決）。
対抗関係に立つ以上対抗問題となり、ＡとＣは「先に登記を備えた方が勝つ」ことになります。
「もともとの所有者であるＡが必ず勝つ」と考えてしまわないように注意してください。あくまで勝つのは、先に登記を備えた人です。
最高裁判所第三小法廷昭和35年11月29日判決
不動産を目的とする売買契約に基き買主のため所有権移転登記があつた後、右売買契約が解除せられ、不動産の所有権が買主に復帰した場合でも、売主は、その所有権取得の登記を了しなければ、右契約解除後において買主から不動産を取得した第三者に対し、所有権の復帰を以つて対抗し得ないのであつて、その場合、第三者が善意であると否と、右不動産につき予告登記がなされて居たと否とに拘らないことは、大審院屡次判例の趣旨とする所である。
引用元：裁判所サイト
ケース1の結論
ケース1の場合、ＡとＣは対抗関係となり、登記を先に備えた方が甲土地の所有権を確定的に取得します。そのため、Ｃが所有権移転登記を備えれば、Ａに対して所有権を主張できます。
ケース2：ＡＢ間の売買契約解除前にＢＣ間で売買契約が締結されていた場合
ケース2の場合、時系列でみると、以下のようになります。
- ①ＡがＢに甲土地を売却（ＡＢ間の売買契約）
ＡからＢに甲土地の所有権が移転する
- ②ＢがＣに甲土地を売却（ＢＣ間の売買契約）
ＢからＣに甲土地の所有権が移転する
- ③Ａが、ＡＢ間の売買契約を解除
ＣからＡに甲土地の所有権が復帰する？
選択肢3のケース2では、いわゆる「解除前の第三者」が問題となります。
契約解除前の法律関係
前記のとおり、ＡＢ間の契約が解除されると、契約ははじめからなかったことになります。そうすると、Ｂははじめから甲土地の所有権を取得していなかったことになり、そのＢと売買契約したＣも、何の権利も取得できないはずです。
しかし、取引に入った後に自分が関与していない契約解除によって、すべてを覆されてしまうことを認めると、リスクがあり過ぎて誰も取引できなくなってしまいます。
そこで、取引の安全を守るため、民法545条1項ただし書きは、契約を解除しても「第三者の権利を害することはできない」と定めています。
この「第三者の権利を害することはできない」の意味は、遡及効の制限です。第三者との関係では「契約ははじめからなかったことにはしない（依然として存在している）」ものとして、第三者の保護を図っているのです。
そして、遡及効によって不利益を被るのは、契約解除前に取引をしていた第三者です。そのため、民法545条1項ただし書きによって保護される「第三者」とは、契約解除前の第三者を指すと考えられています。
第三者保護の要件
上記のとおり、契約解除前に取引関係に入った第三者は、民法545条1項ただし書きにより保護されます。ただし、保護を受けるためには、登記などの対抗要件を備えていることが必要と考えられています（最高裁判所第一小法廷昭和33年6月14日判決など）。
最高裁判所第一小法廷昭和33年6月14日判決
いわゆる遡及効を有する契約の解除が第三者の権利を害することを得ないものであることは民法五四五条一項但書の明定するところである。合意解約は右にいう契約の解除ではないが、それが契約の時に遡つて効力を有する趣旨であるときは右契約解除の場合と別異に考うべき何らの理由もないから、右合意解約についても第三者の権利を害することを得ないものと解するを相当とする。しかしながら、右いずれの場合においてもその第三者が本件のように不動産の所有権を取得した場合はその所有権について不動産登記の経由されていることを必要とするものであつて、もし右登記を経由していないときは第三者として保護するを得ないものと解すべきである。けだし右第三者を民法一七七条にいわゆる第三者の範囲から除外しこれを特に別異に遇すべき何らの理由もないからである。
引用元：裁判所サイト
※なお、学説では、民法545条1項ただし書きの第三者が備えるべき対抗要件は、対抗問題における対抗要件とは違い、権利保護要件としての対抗要件であると考えられています。
ケース2の結論
上記のとおり、契約解除前の第三者は、対抗要件を備えていれば、自分の権利を主張できます。ケース2のＣは、ＡＢ間の売買契約解除前にＢと売買契約を締結しているので、解除前の第三者です。
そのため、Ｃが所有権移転登記を備えれば、Ａに対して所有権を主張できます。
選択肢3のまとめ
以上のとおり、ケース1、2ともに、Ｃは、所有権移転登記を備えれば、Aに対して甲土地の所有権を主張できます。
したがって、「いずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる」とする選択肢3は正しいです。
選択肢4の詳細解説：❌（誤り）
【前提】所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
選択肢4は、強迫による取消しと対抗要件が絡む問題です。この選択肢では、以下の2つのケースにおいて、ＣがＡに対して所有権を主張するには善意無過失であることが必要かが問われています。
この選択肢では、以下の2つのケースが問われています。
- ケース1：強迫による取消し後の第三者
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前に取り消されていた場合 - ケース2：強迫による取消し前の第三者
ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結後に取り消された場合
以下、それぞれのケースごとに解説します。
ケース1：ＡＢ間の売買契約取消し後にＢＣ間で売買契約が締結された事例
選択肢4のケース1を時系列で整理すると、以下のようになります。
- ①ＡがＢに甲土地を売却（ＡＢ間の売買契約）
ＡからＢに甲土地の所有権が移転する
- ②Ａが、ＡＢ間の売買契約を強迫により取り消す
ＢからＡに甲土地の所有権が復帰する
- ③ＢがＣに甲土地を売却（ＢＣ間の売買契約）
ＢからＣに甲土地の所有権が移転？
この選択肢4ケース1では、いわゆる「強迫取消し後の第三者」が問題となっています。
強迫取消し後の法律関係
契約が強迫を理由に取り消されると、契約解除と同じように、契約は契約締結時さかのぼって無効となります。つまり、はじめからなかったことになります（遡及効。民法96条1項）。
取消し後、契約当事者双方は、契約前の状態へと原状回復しなければいけません。例えば、売主が代金を買主に返還したり、買主が売主に売買の目的物を返還したりする必要があります。
そのため、取消し後にＢＣ間で売買契約が締結されると、前記の解除後の第三者と同じ状況が生じます。
民法 第96条
- 第1項 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
- ※2項、3項は省略
引用元：e-Gov法令検索
強迫取消し後の第三者
上記のとおり、強迫取消しの原状回復による「Ｂ→Ａ」への所有権の復帰（復帰的物権変動）と、「Ｂ→Ｃ」への売買契約（他人物売買）による所有権移転の2つの相反する矢印が発生しています。
お互いに相反する物権変動を主張する対立構造です。解除した売主も第三者も、お互い相手方に登記がないことを主張する正当な利益があるといえます。
そのため、契約を取り消した強迫の被害者と取消し後に取引関係に入った第三者は、対抗関係に立つと考えられています（大審院昭和17年9月30日判決）。
対抗関係に立つ以上対抗問題となり、ＡとＣは「先に登記を備えた方が勝つ」ことになります。
第三者の善意・悪意の影響
上記のとおり、被害者と強迫取消し後の第三者の優劣は、登記の先後によって決まります。
強迫取消し後の第三者が、脅迫の事実を知らなかったこと（善意）や、知らないことに過失がなかったこと（無過失）は関係がありません。
強迫取消し後の第三者が、強迫の事実を知っていようと（悪意）、知らなかったことに過失があろうと、先に登記を備えれば、第三者が勝ちます。
「強迫の被害者であるＡが必ず勝つ」と考えてしまわないように注意してください。あくまで勝つのは、先に登記を備えた人です。
ケース1の結論
ケース1の場合、ＡとＣは対抗関係です。ＣがＡに甲土地の所有権を主張するには、先に登記を備えることが必要です。善意無過失であるか否かは関係ありません。
そのため、Ｃは善意無過失でなくても、登記を備えていればＡに所有権を主張できます。
ケース2：ＡＢ間の売買契約取消し前にＢＣ間の売買契約が締結されていた場合
ケース2の場合、時系列でみると、以下のようになります。
- ①ＡがＢに甲土地を売却（ＡＢ間の売買契約）
ＡからＢに甲土地の所有権が移転する
- ②ＢがＣに甲土地を売却（ＢＣ間の売買契約）
ＢからＣに甲土地の所有権が移転する
- ③Ａが、ＡＢ間の売買契約を取り消す
ＣからＡに甲土地の所有権が復帰する？
選択肢4のケース2では、いわゆる「強迫取消し前の第三者」が問題となります。
強迫取消し前の第三者
前記のとおり、ＡＢ間の契約が強迫により取り消されると、契約は始めからなかったことになります。
そのため、ＡＢ間の売買契約が強迫により取り消されると、Ｂははじめから何の権利ももっていなかったことになり、そのＢと売買契約したＣも何も権利を取得できません。そして、Ｃは完全な無権利者である以上、Ａと対抗関係になりません。
また、強迫取消しの場合、契約解除のような遡及効を制限して第三者を保護する規定もありません。強迫取消し前の第三者は、登記があっても善意無過失であっても、保護されないのです。
そのため、強迫取消し前の第三者であるＣは、Ａに対して所有権を主張できません。
選択肢4のまとめ
以上のとおり、ケース1では、Ｃは登記を備えていれば、善意無過失でなくてもＡに所有権を主張できます。ケース2では、Ｃは、登記や善意無過失にかかわらず、Ａに所有権を主張できません。
したがって、「いずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる」とする選択肢4は誤りです。
補足：詐欺取消しと強迫取消しの違い
強迫があった場合だけでなく、詐欺があった場合も、被害者は意思表示を取り消せます（民法96条1項）。詐欺により意思表示が取り消された場合も、その意思表示ははじめからなかったことになります。
詐欺取消し「後」の第三者と被害者の関係は、強迫取消し後の第三者と被害者の関係と同じく、対抗関係となり、どちらが登記を先に備えたかによって優劣がきまります。
一方、詐欺と強迫とでは、取消し「前」の第三者がいる場合の取扱いが異なります。
前記のとおり、強迫の場合、取消し前の第三者は保護されません。しかし、詐欺の場合は、取消し前の第三は、善意無過失であれば保護を受けます（民法96条3項）。
「詐欺取消し前の第三者は善意無過失であれば保護されるが、強迫取消し前の第三者は一切保護されない」という違いがあることは覚えておきましょう。
民法 第96条
- 第3項 前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
本問で覚えておくべき基礎知識
宅建試験令和7年度第1問は、不動産物権変動の対抗要件について、解除と第三者、強迫と第三者の問題を絡めた、基礎知識を問うのに最適な問題です。
以下の点は、必ず押さえておきましょう。
- 民法177条の第三者とは、当事者および包括承継人以外の者であって、登記の欠缺を主張する正当な利益がある者を指す
- 民法177条の第三者関係（対抗関係）にある場合、先に登記を備えた方が権利を主張できる
- 転売した後でも、買主は売主に対する権利（所有権移転登記請求権）を失わない
- 転々譲渡の前主と後主は、対抗関係にならない（後主は、登記を備えなくても、前主に所有権の取得を主張できる）
- 契約解除した売主と解除「前」の第三者は、対抗関係（類似の関係）になる（契約解除した売主は、登記を備えなければ、解除前の第三者に権利の復帰を主張できない）
- 契約解除した売主と解除「後」の第三者は、対抗関係になる（契約解除した売主は、登記を備えなければ、解除前の第三者に権利の復帰を主張できない）
- 強迫取消し「前」の第三者は、善意無過失であっても登記を備えていても保護されない（強迫の被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失または登記を備えていても、強迫取消しによる権利の復帰を主張できる）
- 強迫の被害者と強迫取消し「後」の第三者は、対抗関係になる（強迫の被害者は、登記を備えなければ、強迫取消し後の第三者に権利の復帰を主張できない）
「民法177条の第三者に当たるか＝対抗関係になるか」は頻出論点です。この機会に確認しておきましょう。
| 論点 | 〇〇前の第三者 | 〇〇後の第三者 |
|---|---|---|
| 契約解除と第三者 | 対抗問題になる（学説では対抗問題そのものではない） 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法545条1項ただし書き） | 対抗問題になる 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 強迫取消しと第三者 | 対抗問題にならない 被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失であっても、登記なくして物権変動を主張できる（被害者が勝つ） | 対抗問題になる 被害者・強迫取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 詐欺取消しと第三者 | 対抗問題にならない 登記は不要。ただし、表意者は、詐欺取消し前の第三者が善意無過失の場合は、詐欺取消しを主張できない （民法96条3項） | 対抗問題になる 被害者・詐欺取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 錯誤取消しと第三者 | 対抗問題にならない 登記は不要。ただし、表意者は、錯誤取消し前の第三者が善意無過失の場合は、詐欺取消しを主張できない （民法95条4項） | 対抗問題になる 表意者・錯誤取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 取得時効と第三者 | 対抗問題にならない 時効取得者は、取得時効完成前の第三者に対して、登記がなくても物権変動を主張できる（時効取得者が勝つ） | 対抗問題になる 時効取得者・取得時効完成後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
補足：背信的悪意者
本問では、わざわざ「Cは背信的悪意者ではない」と注意書されているので、問題となりません。しかし、背信的悪意者論も、宅建試験ではよく出題される分野です。この機会に、背信的悪意者についても、基本を確認しておきましょう。
背信的悪意者とは、単なる悪意（事実を知っていること）を超えて、他人の権利を侵害する目的や信義に反する不当な目的を有する者のことです。
前記のとおり、対抗問題では「先に登記を備えた方が勝つ」ルールです。原則として、第三者側の内心は問題となりません。取引の安全を確保するため、第三者の内心を問題とせず、単純なルールにしているのです。
とは言え、あまりに悪質な第三者まで保護するのでは、かえって取引の適正・公平や安全を害しかねません。そのため、「背信的悪意者」に該当する第三者に対しては、対抗要件を備えなくても権利を主張できると考えられています。
仮に本問でＣが背信的悪意者であったとしたら、すべての選択肢の事例で、Ｃは登記を備えていたとしてもＡに甲土地の所有権を主張できないことになります。
背信的悪意者については、例えば、宅建試験令和4年度問1などがあります。
関連する過去問
この機会に、不動産物権変動の対抗要件が出題された他の過去問も解いてみましょう。
- 宅建試験令和元年度問1
論点：民法177条の第三者・取得時効と第三者など - 宅建試験令和元年問2
論点：詐欺取消し前の第三者・詐欺取消し後の第三者・錯誤取消し - 宅建試験令和3年度（12月）問6
論点：民法177条の第三者・取得時効と第三者など - 宅建試験令和4年度問1
論点：背信的悪意者からの転得者 - 宅建試験令和5年度問6
論点：取得時効と第三者 - 宅建試験令和7年度問6
論点：民法177条の第三者・立木所有権の留保など
宅建以外の資格試験でも、不動産物権変動の対抗要件が出題されています。
- 行政書士試験令和5年度問28
論点：取得時効と第三者 - 行政書士試験令和6年度問29
論点：相続と第三者（共同相続・遺産分割・遺贈・特定財産承継遺言・相続放棄）
