宅建試験令和5年度問6の正解と解説【過去問解説】取得時効と第三者

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

宅建試験 令和5年度 問6

Ａ所有の甲土地について、Ｂが所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　ＡがＣに対して甲土地を売却し、Ｃが所有権移転登記を備えた後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる。

イ　Ｂの取得時効が完成した後に、ＡがＤに対して甲土地を売却しＤが所有権移転登記を備え、Ｂが、Ｄの登記の日から所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＤに対抗することができる。

ウ　Ｂの取得時効完成後、Ｂへの所有権移転登記がなされないままＥがＡを債務者として甲土地にＡから抵当権の設定を受けて抵当権設定登記をした場合において、Ｂがその後引き続き所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、特段の事情がない限り、再度の時効取得により、Ｂは甲土地の所有権を取得し、Ｅの抵当権は消滅する。

1. 一つ
2. 二つ
3. 三つ
4. なし

引用元：一般財団法人不動産適正取引推進機構サイト

このページでは、宅建試験令和5年問6について詳しく解説します。

宅建試験令和5年度問6の正解と各選択肢の正誤

宅建試験令和5年度問6の正解は「3」です。

記述ア・イ・ウはすべて正しいです。本問では、宅建試験では頻出の「不動産物権変動の対抗要件」の問題です。その不動産物権変動の対抗要件の中でも典型論点である「取得時効と登記」が問われています。

Ａ所有の甲土地について、Ｂが所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはいくつあるか。

本問では、ア〜ウまでの記述のうち「正しいものの個数」を聞く問題です。普通の選択肢4つから正しいものを選ぶ問題とは違いますが、やるべきことは同じです。ア・イ・ウの3つの記述をひとつずつ検討して、正誤を判定するだけです。

記述	正誤	必要知識
記述ア	○（正しい）	時効取得者は、対抗要件を備えなくても、取得時効完成「前」の第三者に物権変動を主張できる
記述イ	○（正しい）	・時効取得者は、対抗要件を備えなければ、取得時効完成「後」の第三者に物権変動を主張できない ・第三者が対抗要件を備えた時から占有を継続して再度取得時効が完成した場合、時効取得者は、対抗要件を備えなくても物権変動を主張できる
記述ウ	○（正しい）	・時効取得者は、対抗要件を備えなければ、時効完成後の抵当権者に完全な所有権を主張できない ・抵当権者が対抗要件を備えた時から占有を継続して再度取得時効が完成した場合、時効取得者は、対抗要件を備えなくても完全な所有権を主張できる

記述ア・イ・ウはすべて正しいので、正解は選択肢3になります。

記述ア：○（正しい）

記述ア
ＡがＣに対して甲土地を売却し、Ｃが所有権移転登記を備えた後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる。

Ｃは、取得時効完成前の第三者です。時効取得者と取得時効完成前の第三者は物権変動の当事者であり、対抗関係になりません（最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。

そのため、Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗できるので、記述アは正しいです。

記述イ：○（正しい）

記述イ
Ｂの取得時効が完成した後に、ＡがＤに対して甲土地を売却しＤが所有権移転登記を備え、Ｂが、Ｄの登記の日から所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＤに対抗することができる。

最初の時効完成時点では、Ｄは、時効完成後の第三者です。Ｂは対抗要件を備えていなければ、Ｄに時効取得を対抗できません。

しかし、Ｄの登記日から占有を継続して再び時効が完成した時点では、ＢとＤは物権変動の当事者であるため、対抗関係に立ちません（最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。

そのため、Ｂは所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＤに対抗できるので、記述イは正しいです。

記述ウ：○（正しい）

記述ウ
Ｂの取得時効完成後、Ｂへの所有権移転登記がなされないままＥがＡを債務者として甲土地にＡから抵当権の設定を受けて抵当権設定登記をした場合において、Ｂがその後引き続き所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、特段の事情がない限り、再度の時効取得により、Ｂは甲土地の所有権を取得し、Ｅの抵当権は消滅する。

甲土地の所有権を取得したＢと時効完成後に甲土地に抵当権を設定したＥは、対抗関係にあります。最初の時効完成時点では、ＥがＢより抵当権設定登記を備えているためＥの抵当権設定が優先され、抵当権は消滅しません。

しかし、Ｅの登記日から占有を継続して再び時効が完成した時点では、ＢとＥは物権変動の当事者であるため、対抗関係に立ちません。Ｂは登記を備えていなくても、完全な所有権を取得したことをＥに対抗できます。

そのため、特段の事情のない限り、Ｂは甲土地の完全な所有権を取得し、Ｅの抵当権は消滅する（最高裁判所第二小法廷平成24年3月16日判決）ので、記述ウは正しいです。

正しいものの個数

以上のとおり、記述ア・イ・ウはすべて正しいため、正しいものの個数は3個です。したがって、本問の正解は選択肢3になります。

詳細解説：本問を解くための前提知識

宅建試験令和5年度第6問は、不動産の物権変動の対抗要件のうち「取得時効と対抗要件（登記）」について問われています。取得時効と登記の論点は、宅建では頻出の論点です。

まずは、本問に正解するために必要となる前提知識を確認しておきましょう。

取得時効とは

民法 第162条

• 第1項　20年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その所有権を取得する。
• 第2項　10年間、所有の意思をもって、平穏に、かつ、公然と他人の物を占有した者は、その占有の開始の時に、善意であり、かつ、過失がなかったときは、その所有権を取得する。

引用元：e-Gov法令検索

取得時効とは、一定期間の経過により、権利を取得できる時効制度のことです。不動産の所有権も、取得時効によって取得できることがあります（民法162条）。

例えば、他人の土地を、所有の意思をもって平穏公然に20年間占有し続けた場合（占有開始時に善意無過失の場合は10年間）、占有者はその土地の所有権を取得できます。

不動産物権変動の対抗要件と対抗問題

物権とは、物に対する支配権です。本問で問題となっている物権は、「甲土地の所有権」と「甲土地に設定された抵当権（記述ウ）」です。

物権変動とは、物権が発生・変更・消滅することです。本問で問題となっている物権変動は、「甲土地の所有権の移転」、記述ウでは「甲土地への抵当権の設定」も加わります。

不動産物権変動の対抗要件とは

民法 第177条

• 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

引用元：e-Gov法令検索

物権の設定や移転は、当事者の意思表示のみで行えます（民法176条）。しかし、この物権変動を当事者以外の人（第三者）に認めさせる（対抗する）には、「対抗要件」を備えていなければいけません（民法177条）。

対抗要件とは、物権変動を第三者に対抗するために必要となる法律上の要件です。不動産の所有権や抵当権の物権変動の対抗要件は「登記」です。

対抗要件を備えなければ物権変動を主張できない「第三者」とは

上記のとおり、民法177条の「第三者」に物権変動を主張するには、登記などの対抗要件を備えることが必要です。

この民法177条の第三者とは、登記がないことを主張することによって正当な利益を得られる当事者以外の者を意味します。

対抗問題の基本ルール：先に対抗要件を備えた方が勝つ

物権変動を主張しようとしている人と民法177条の第三者は「対抗関係」に立ちます。この対抗関係にある人同士の間における問題を「対抗問題」といいます。

具体的に言うと、対抗問題とは、両立しない物権変動を主張する人がいる場合に、どちらの物権変動を優先すべきかの問題です。

この対抗問題の基本的ルールは、「先に登記などの対抗要件を備えた方が勝つ」です。

例えば、特定の不動産を2人に売却したとします（いわゆる「二重譲渡」）。この二重譲渡の場合、一般的な感覚だと、先に購入した人が勝つように思いがちです。

しかし、法律のルールでは、先に購入していようと後から購入していようと、とにかく対抗要件を先に備えた方が勝ちます。間違えないようにしましょう。

以上を前提に、各選択肢について詳細に解説していきます。

記述アの詳細解説：◯（正しい）

【前提】Ａ所有の甲土地について、Ｂが所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合

ア　ＡがＣに対して甲土地を売却し、Ｃが所有権移転登記を備えた後にＢの取得時効が完成した場合には、Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる。

記述アでは、いわゆる「取得時効完成前の第三者」が問題となっています。時系列で並べると以下のとおりです。

前提：時効取得者と原権利者の関係

記述アを詳細検討する前に、取得時効と対抗要件についての基礎知識をひとつ確認しておきましょう。具体的には、時効取得者ともとの権利者（原権利者）の関係です。

取得時効が成立すると、原権利者は権利を失い、代わりに時効取得者が権利を取得します。原権利者と時効取得者は、物権変動の当事者関係になるのです。

そのため、原権利者と時効取得者は、民法177条の第三者関係にはなりません。時効取得者は、対抗要件を備えていなくても、原権利者に対して時効取得を主張できます（大審院大正7年3月2日判決）。

以上の知識を前提に記述アを考えていきます。

取得時効完成前の第三者

記述アのＣは、Ｂの取得時効が完成する前にＡから甲土地を購入して登記を備えているので、いわゆる「取得時効完成前の第三者」です。

この時効完成前の第三者と時効取得者との関係は、「時効が完成した時」を基準に判断します。あくまで「時効完成時にどのような関係にあるのか」が判断基準です。

そうすると、第三者は時効完成前に現れてはいるものの、時効完成時点においては、時効取得者と第三者は物権変動の当事者関係になっています。

そして、前記のとおり、当事者同士である以上、取得時効完成前の第三者は、民法177条の第三者には該当しません。時効取得者と時効完成前の第三者は、対抗関係になりません。

そのため、時効取得者は、時効完成前に登記を取得した第三者に対して、登記を経由することなく、時効取得を主張できると考えられています（最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。

記述アの結論

以上のとおり、時効取得者は、登記を備えていなくても、時効完成前の第三者に対して時効取得を対抗できます。

本記述で言えば、時効取得者Ｂは、時効完成前に登記を取得したＣに対して、登記を備えていなくても時効によって甲土地所有権を取得したことを主張できます。

したがって、「Ｂは登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＣに対抗することができる」とする記述アは、正しいです。

記述イの詳細解説：○（正しい）

【前提】Ａ所有の甲土地について、Ｂが所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合

Ｂの取得時効が完成した後に、ＡがＤに対して甲土地を売却しＤが所有権移転登記を備え、Ｂが、Ｄの登記の日から所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＤに対抗することができる。

記述イは、いわゆる「取得時効完成後の第三者」の問題の応用（再度の時効取得）です。時系列にすると、以下のようになります。

取得時効完成後の第三者

取得時効の権利者と取得時効完成後の第三者の関係を図にすると、以下のようになります。

上記のとおり、「A→B」への取得時効による所有権移転と、「A→D」への売買契約による所有権移転の2つの相反する矢印が生じ、二重譲渡に似た関係になっています。

そのため、時効取得者は、取得時効完成後の第三者に対し、登記を備えなければ時効取得を主張できないと考えられています（前掲最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。

つまり、取得時効の権利者と第三者は対抗関係に立ち、対抗問題になると考えられているのです。そして、対抗問題になる以上、時効完成後に、先に対抗要件を備えた方が勝つことになります。

そうすると、本記述では、先に登記を備えたDが完全な所有権を取得することになるのが原則です。

さらに時効期間が経過した場合

記述イの特殊性は、ただ取得時効完成後の第三者ＤがＢより先に登記を備えただけではなく、Ｄが登記した日からさらにBが占有を続けている点です。

いったんはＤが先に登記を備えたことにより、Ｄが勝ちました。しかし、その登記日からさらに占有を継続し、また取得時効の要件を充たした場合はどうなるのかが、本選択肢の要点です。

前記のとおり、時効取得者と第三者の関係は、「時効が完成した時」を基準に判断します。2回目の取得時効が完成している場合は、「再度の時効完成時」が基準になります。

そうすると、最初の時効完成時には第三者が先に登記を備えていたとしても、再度の時効完成時点においては、時効取得者と第三者は物権変動の当事者関係になっています。当事者同士である以上、対抗関係になりません。

そのため、再度の時効完成時では、時効取得者と最初の時効完成後に登記を備えた人は物権変動の当事者になっているため、時効取得者は、登記を備えなくても最初の時効完成後に登記を備えた人に再度の時効取得を対抗できます（前掲最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決、最高裁判所第一小法廷昭和36年7月20日判決、最高裁判所第三小法廷昭和41年11月22日など）。

最高裁判所第一小法廷昭和35年7月27日判決

時効による権利の取得の有無を考察するにあたつては、単に当事者間のみならず、第三者に対する関係も同時に考慮しなければならぬのであつて、この関係においては、結局当該不動産についていかなる時期に何人によつて登記がなされたかが問題となるのである。そして時効が完成しても、その登記がなければ、その後に登記を経由した第三者に対しては時効による権利の取得を対抗しえない（民法一七七条）のに反し、第三者のなした登記後に時効が完成した場合においてはその第三者に対しては、登記を経由しなくとも時効取得をもつてこれに対抗しうることとなると解すべきである。

引用元：裁判所サイト

記述イの結論

記述イで言えば、再度の時効完成時点では、ＤとＢは物権変動の当事者同士になっています。そのため、Ｂは、登記がなくても、Ｄに甲土地の所有権を主張できます。

したがって、「Ｂが、Ｄの登記の日から所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、所有権移転登記を備えていなくても、甲土地の所有権の時効取得をＤに対抗することができる」とする記述イは正しいです。

記述ウ：◯（正しい）

【前提】Ａ所有の甲土地について、Ｂが所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合

Ｂの取得時効完成後、Ｂへの所有権移転登記がなされないままＥがＡを債務者として甲土地にＡから抵当権の設定を受けて抵当権設定登記をした場合において、Ｂがその後引き続き所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、特段の事情がない限り、再度の時効取得により、Ｂは甲土地の所有権を取得し、Ｅの抵当権は消滅する。

記述ウは、抵当権が出てくるので、記述アやイとは毛色が違う問題と勘違いしそうになりますが、基本的には記述イと同じです。

記述イと同じように考えれば、答えを導き出せます。

「抵当権」に惑わされない：時効完成後の抵当権者

抵当権も、所有権と同じく物権です。甲土地に抵当権を設定することも、甲土地を購入して所有権を移転させることと同じく、物権変動です。

時効取得者に完全な所有権が認められると、抵当権は消滅します。他方、抵当権が認められると、所有者は土地を完全には支配できません。

時効取得者と時効完成後の抵当権者は、お互いに登記がないことを主張する正当な利益があるので、民法177条の第三者関係にあります。

そのため、土地の所有権の時効取得者と時効完成後に土地に抵当権を設定した抵当権者は対抗関係となり、先に登記（所有権移転登記または抵当権設定登記）を備えた方が勝ちます。

記述ウでは、ＥがＢの取得時効完成後に甲土地に抵当権を設定して登記を備えているので、Ｂはこの時点では、Ｅに対して抵当権の負担のない完全な所有権を主張できません。

取得時効完成後の第三者と再度の時効取得

上記のとおり、最初の時効完成の段階では、Ｅの抵当権は消滅しません。

しかし、選択肢イと同様、Ｂは甲土地の所有権移転登記をしないまま、さらに占有を続けて再度時効取得しています。この再度の時効取得時においては、ＢとＥは対抗関係ではなく、物権変動の当事者関係になっています。

そして、取得時効による権利の取得は、原始取得（前主の権利を引き継ぐのではなく、独自に権利を取得する）であるため、対抗問題にならない以上、ＢがＥに対抗できるのは「抵当権の負担のないまっさらな甲土地の所有権」です。

そのため、Ｂは、登記がなくても、特段の事情のない限り、Ｅに対して、抵当権の負担のないまっさらな甲土地の所有権を取得したことを主張でき、その結果、Ｅの抵当権は消滅します（最高裁判所第二小法廷平成24年3月16日判決）。

したがって、「Ｂがその後引き続き所有の意思をもって平穏にかつ公然と時効取得に必要な期間占有を継続した場合、特段の事情がない限り、再度の時効取得により、Ｂは甲土地の所有権を取得し、Ｅの抵当権は消滅する」とする選択肢ウは正しいです。

最高裁判所第二小法廷平成24年3月16日判決

不動産の取得時効の完成後，所有権移転登記がされることのないまま，第三者が原所有者から抵当権の設定を受けて抵当権設定登記を了した場合において，上記不動産の時効取得者である占有者が，その後引き続き時効取得に必要な期間占有を継続したときは，上記占有者が上記抵当権の存在を容認していたなど抵当権の消滅を妨げる特段の事情がない限り，上記占有者は，上記不動産を時効取得し，その結果，上記抵当権は消滅すると解するのが相当である。

引用元：裁判所サイト

まとめ

上記のとおり、選択肢ア・イ・ウはすべて正しいため、正しいものは3つです。したがって、正解は選択肢3になります。

本問で覚えておくべきこと

宅建令和5年度問6では、「取得時効と第三者」が問われています。取得時効と第三者は頻出の論点です。この機会にまとめておきましょう。

補足：「完成前・完成後」と他論点（詐欺・強迫・解除）の対抗関係比較

「民法177条の第三者に当たるか＝対抗関係になるか」は頻出論点です。この機会に確認しておきましょう。

論点	〇〇前の第三者	〇〇後の第三者
取得時効と第三者	対抗問題にならない 時効取得者は、取得時効完成前の第三者に対して、登記がなくても物権変動を主張できる（時効取得者が勝つ）	対抗問題になる 時効取得者・取得時効完成後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
契約解除と第三者	対抗問題になる（学説では対抗問題そのものではない） 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法545条1項ただし書き）	対抗問題になる 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
錯誤取消しと第三者	対抗問題にならない 登記は不要。ただし、表意者は、錯誤取消し前の第三者が善意無過失の場合は、詐欺取消しを主張できない （民法96条3項）	対抗問題になる 表意者・錯誤取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
詐欺取消しと第三者	対抗問題にならない 登記は不要。ただし、表意者は、詐欺取消し前の第三者が善意無過失の場合は、詐欺取消しを主張できない （民法96条3項）	対抗問題になる 被害者・詐欺取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）
強迫取消しと第三者	対抗問題にならない 被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失であっても、登記なくして物権変動を主張できる（被害者が勝つ）	対抗問題になる 被害者・強迫取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条）

関連する過去問

この機会に、不動産物権変動の対抗要件が出題された他の過去問も解いてみましょう。

• 宅建試験令和元年度問1
  論点：民法177条の第三者・取得時効と第三者など
• 宅建試験令和元年問2
  論点：詐欺取消し前の第三者・詐欺取消し後の第三者・錯誤取消し
• 宅建試験令和3年度（12月）問6
  論点：民法177条の第三者・取得時効と第三者など
• 宅建試験令和4年度問1
  論点：背信的悪意者からの転得者
• 宅建試験令和7年度問1
  論点：民法177条の第三者・契約解除と第三者・強迫取消しと第三者など
• 宅建試験令和7年度問6
  論点：民法177条の第三者・立木所有権の留保など

宅建以外の資格試験でも、不動産物権変動の対抗要件が出題されています。

• 行政書士試験令和5年度問28
  論点：取得時効と第三者
• 行政書士試験令和6年度問29
  論点：相続と第三者（共同相続・遺産分割・遺贈・特定財産承継遺言・相続放棄）