この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。
宅建試験令和4年度問1
次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。
- 所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Ｃが当該不動産をＡから二重に買い受けて登記を完了した場合、Ｃは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができる。
- 所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者ではないＣが当該不動産をＡから二重に買い受けた場合、先に買い受けたＢは登記が未了であっても当該不動産の所有権取得をもってＣに対抗することができる。
- 所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者であるＣが当該不動産をＡから二重に買い受け、更にＣから転得者Ｄが買い受けて登記を完了した場合、ＤもＢに対する関係で背信的悪意者に該当するときには、Ｄは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない。
- 所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Ｃが当該不動産をＡから二重に買い受け登記を完了した場合、Ｃが背信的悪意者に該当しなくてもＢが登記未了であることにつき悪意であるときには、Ｃは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない。
このページでは、宅建試験令和4年問1について詳しく解説します。
宅建試験令和4年度問1の正解と各選択肢の正誤
宅建試験令和4年度問1の正解は「3」です。
選択肢1、2、4は誤り、選択肢3が正しい記述です。本問は、宅建試験では頻出の「不動産物権変動の対抗要件」なかでも「背信的悪意者」を中心とする問題です。
次の1から4までの記述のうち、民法の規定、判例及び下記判決文によれば、正しいものはどれか。
（判決文）
所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。
本問では、判例と提示されている判決文と照らし合わせて4つの選択肢の中から「正しいもの」を選ぶ問題になっています。
| 選択肢 | 正誤 | 必要な知識 |
|---|---|---|
| 選択肢1 | ×（誤り） | 背信的悪意者は民法177条の第三者に該当しない（登記を備えなくても、背信的悪意者には物権変動を対抗できる） |
| 選択肢2 | ×（誤り） | 登記を備えなければ、民法177条の第三者には物権変動を対抗できない |
| 選択肢3 | ○（正しい） | 背信的悪意者からの転得者自身が背信的悪意者でない限り、登記を備えなければ、物権変動を対抗できない |
| 選択肢4 | ×（誤り） | 背信的悪意でない限り、悪意者も民法177条の第三者に該当する（登記を備えなければ、物権変動を対抗できない） |
判例および判決文によれば正しいのは選択肢3だけです。したがって、正解は3になります。
選択肢1：×（誤り）
選択肢1
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Ｃが当該不動産をＡから二重に買い受けて登記を完了した場合、Ｃは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができる。
背信的悪意者は民法177条の第三者に当たりません（最高裁判所第二小法廷昭和43年8月2日判決など）。そのため、背信的悪意者であるＣは、第一譲受人Ｂが所有権を主張してきた場合、自分が所有権を取得したことを対抗できません。
したがって、選択肢1は誤りです。
選択肢2：×（誤り）
選択肢2
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者ではないＣが当該不動産をＡから二重に買い受けた場合、先に買い受けたＢは登記が未了であっても当該不動産の所有権取得をもってＣに対抗することができる。
二重譲渡の第一譲受人と第二譲受人は、背信的悪意者でない限り対抗関係に立ちます。対抗関係に立つ場合、民法177条により、先に不動産登記を備えた方が所有権取得を対抗できます。
そのため、先に買い受けたのがＢであっても、登記が未了である場合はＣに所有権取得を対抗できません。したがって、選択肢2は誤りです。
選択肢3：○（正しい）
選択肢3
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者であるＣが当該不動産をＡから二重に買い受け、更にＣから転得者Ｄが買い受けて登記を完了した場合、ＤもＢに対する関係で背信的悪意者に該当するときには、Ｄは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない。
背信的悪意者からの譲受人（転得者）も背信的悪意者である場合、その転得者も民法177条の第三者に該当しません（最高裁判所第三小法廷平成8年10月29日判決、本問判決文）。
そのため、背信的悪意者である転得者Ｄは、第一譲受人Ｂが所有権を主張してきた場合、自分が所有権を取得したことを対抗できません。
したがって、選択肢3は正しいです。
選択肢4：×（誤り）
選択肢4
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Ｃが当該不動産をＡから二重に買い受け登記を完了した場合、Ｃが背信的悪意者に該当しなくてもＢが登記未了であることにつき悪意であるときには、Ｃは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない。
対抗問題では、背信的悪意がある場合を除いて、原則として第三者の内心（善意・悪意）は問題になりません。登記を先に備えているか否かで優劣が決められます。
そのため、Ｃが単なる悪意（Ｂが登記未了であることを知っている）にすぎない場合であっても、登記を備えている以上、Ｂに所有権取得を対抗できます。
したがって、選択肢4は誤りです。
詳細解説：本問を解くための前提知識
宅建試験令和4年度問1で問われているのは、頻出の「不動産物権変動の対抗要件」です。特にそのうちの「背信的悪意者」の問題に関する出題です。
宅建試験令和4年度問1を解くためには、物権変動の対抗要件・対抗問題、背信的悪意者について理解しておく必要があります。
物権変動とは
物権とは、物に対する支配権です。本問で問題となっている物権は、不動産の「所有権」です。
物権変動とは、物権が発生・変更・消滅することです。本問で問題となっている物権変動は、不動産の「所有権の移転」です。
物権変動の対抗要件・対抗問題とは
民法 第177条
- 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成16年法律第123号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
物権の設定や移転は、当事者の意思表示のみで行えます（民法176条）。しかし、この物権変動を当事者以外の人（第三者）に認めさせる（対抗する）には、「対抗要件」を備えていなければいけません（民法177条）。
対抗要件とは、物権変動を第三者に対抗するために必要となる法律上の要件です。本問で問題になっている対抗要件は、不動産の登記（所有権移転登記）です。
また、対抗要件を備えなければ対抗できない民法177条の「第三者」とは、当事者または包括承継人以外の者であって、登記がないことを主張する正当な利益を有する者のことです（大審院連合部明治41年12月15日判決など）。
物権変動を主張しようとしている人と民法177条の第三者は「対抗関係」に立ちます。この対抗関係にある人同士の間における問題を「対抗問題」といいます。
具体的に言うと、対抗問題とは、両立しない物権変動を主張する人がいる場合に、どちらの物権変動を優先すべきかの問題です。
対抗問題の考え方と基本ルール
対抗問題の基本的ルールは「先に登記（対抗要件）を備えた方が勝つ」です。
対抗問題の典型例は、二重譲渡の事例です。本問で提示されている判決文の事例も、二重譲渡事例が問題となっています。
（判決文）
所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。
この事例でいったん丁を抜いて考えると、乙と丙は対抗関係にあります。お互いに自分が不動産の所有権を持っていることを主張するには、相手よりも先に登記を備えることが必要となります。
乙の方が先に売買契約を締結したから乙が勝つ、わけではありません。あくまで、どちらが先に対抗要件を備えたのかが優劣の基準になります。
背信的悪意者とは
上記のとおり、対抗問題は「先に登記を備えた方が勝つ」のがルールです。第三者が善意（事実を知らないこと）か悪意（事実を知っていること）かは問題にならないのが原則です。
しかし、いくら取引の安全を図るためとはいえ、著しく悪質な者まで先に登記を備えれば勝てるとしてしまうのは、妥当でないでしょう。
そこで、単なる悪意を超える背信的意図を持った「背信的悪意者」は、登記がないことを主張する正当な利益がないため民法177条の第三者に該当しないと考えられています（前掲最高裁判所第二小法廷昭和43年8月2日判決など）。
つまり、背信的悪意者に対しては、対抗要件を備えていなかったとしても、物権変動を主張（対抗）できるのです。
例えば、本問判決文では、丙が背信的悪意者と仮定されています。そのため、乙と丙は対抗関係にあるものの、乙は丙に対して、登記がなくても所有権を主張できます。
最高裁判所第二小法廷昭和43年8月2日
「実体上物権変動があつた事実を知る者において右物権変動についての登記の欠缺を主張することが信義に反するものと認められる事情がある場合には、かかる背信的悪意者は、登記の欠缺を主張するについて正当な利益を有しないものであつて、民法一七七条にいう第三者に当らないものと解すべき」
引用元：裁判所サイト
本問判決文：背信的悪意者からの転得者
本問の判決文では、背信的悪意者である丙から丁が不動産を譲り受けています。
その上で、本問判決文は、「丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができる」との解釈を挙げています。
つまり、本問判決文は、登記がなくても対抗できる背信的悪意者か否かは、人ごとに判断するとの解釈（相対的構成）を採用しているのです。
そのため、丁自身が背信的悪意者でない限り、乙と丁は対抗関係に立ち、先に対抗要件を備えた方が不動産の所有権を対抗できることになります。
実際の最高裁判例でも、本問判決文と同じように、背信的悪意者からの転得者であっても、その転得者自身が背信的悪意者でない限り、転得者は登記を備えれば第一譲受人に対しても所有権を対抗できると判断しています（最高裁判所第三小法廷平成8年10月29日判決）。
最高裁判所第三小法廷平成8年10月29日判決
所有者甲から乙が不動産を買い受け、その登記が未了の間に、丙が当該不動産を甲から二重に買い受け、更に丙から転得者丁が買い受けて登記を完了した場合に、たとい丙が背信的悪意者に当たるとしても、丁は、乙に対する関係で丁自身が背信的悪意者と評価されるのでない限り、当該不動産の所有権取得をもって乙に対抗することができるものと解するのが相当である。けだし、(一) 丙が背信的悪意者であるがゆえに登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者に当たらないとされる場合であっても、乙は、丙が登記を経由した権利を乙に対抗することができないことの反面として、登記なくして所有権取得を丙に対抗することができるというにとどまり、甲丙間の売買自体の無効を来すものではなく、したがって、丁は無権利者から当該不動産を買い受けたことにはならないのであって、また、(二) 背信的悪意者が正当な利益を有する第三者に当たらないとして民法一七七条の「第三者」から排除される所以は、第一譲受人の売買等に遅れて不動産を取得し登記を経由した者が登記を経ていない第一譲受人に対してその登記の欠缺を主張することがその取得の経緯等に照らし信義則に反して許されないということにあるのであって、登記を経由した者がこの法理によって「第三者」から排除されるかどうかは、その者と第一譲受人との間で相対的に判断されるべき事柄であるからである。
引用元：裁判所サイト
以上を前提に各選択肢を検討します。
選択肢1の詳細解説：×（誤り）
選択肢1
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Ｃが当該不動産をＡから二重に買い受けて登記を完了した場合、Ｃは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができる。
事例問題を解くには、まず図を書いてみることか肝心です。選択肢1の事例は、以下のとおりです。
この事例の場合、本来ならば先に登記しているＣがＢに所有権を対抗できるはずです。しかし、本問Ｃは、背信的悪意者であるため、登記を備えていてもＢに不動産の所有権を対抗できません（前掲最二小判昭和43年8月2日など）。
したがって、「Ｃは、自らが背信的悪意者に該当するときであっても、当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができる」とする選択肢1は、誤りです。
選択肢2の詳細解説：×（誤り）
選択肢2
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者ではないＣが当該不動産をＡから二重に買い受けた場合、先に買い受けたＢは登記が未了であっても当該不動産の所有権取得をもってＣに対抗することができる。
事例は、選択肢1とほぼ同じです。ただし、選択肢2のＣは背信的悪意者ではありません。選択肢2の事例は、典型的な二重譲渡の事例であり、ＢＣは対抗問題となります。
そして、対抗関係に立つ第三者間では、どちらが先に権利を取得したかどうかではなく、先に登記を備えた方が権利を対抗できるのが対抗問題の基本ルールです。
そうすると、本選択肢のＢは登記を備えていないため、Ｃに所有権を主張できません。
したがって、「先に買い受けたＢは登記が未了であっても当該不動産の所有権取得をもってＣに対抗することができる」とする選択肢2は誤りです。
選択肢3の詳細解説：◯（正しい）
選択肢3
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、背信的悪意者であるＣが当該不動産をＡから二重に買い受け、更にＣから転得者Ｄが買い受けて登記を完了した場合、ＤもＢに対する関係で背信的悪意者に該当するときには、Ｄは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない。
選択肢3の事例は、以下のとおりです。本問判決文と同じ事例です（登場人物が甲乙丙丁からＡＢＣＤに変わっているだけ）。
判例や本問判決文の考え方によると、背信的悪意者からの転得者自身が背信的悪意者である場合は、登記を備えていても第三者（第一譲受人）に所有権の移転を対抗できません（前掲最高裁判所第三小法廷平成8年10月29日判決）。
そうすると、本選択肢のＤ自身も背信的悪意者であるため、登記を備えていてもＢに所有権取得を対抗できません。
したがって、「Ｄは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない」とする選択肢3は正しいです。
選択肢4の詳細解説：×（誤り）
選択肢4
所有者ＡからＢが不動産を買い受け、その登記が未了の間に、Ｃが当該不動産をＡから二重に買い受け登記を完了した場合、Ｃが背信的悪意者に該当しなくてもＢが登記未了であることにつき悪意であるときには、Ｃは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない。
本問の事例も、選択肢1、2と同じくＢとＣの二重譲渡事例です。ただし、本選択肢では、Cは背信的悪意者ではなく、単なる「悪意者」です。
対抗問題では、第三者の内心は原則として問題になりません。唯一、単なる悪意を超えた背信的な悪意を持つ場合だけ問題となります。
そのため、第三者が、背信的とは言えない程度の単なる悪意にとどまる場合は、対抗問題の基本ルールどおり「先に登記を備えた方が勝つ」ことになります。
そうすると、本選択肢のＣは、単なる悪意者であるため対抗問題の基本ルールが適用され、登記を先に備えたＣは、Ｂに所有権を主張できます。
したがって、「Ｃは当該不動産の所有権取得をもってＢに対抗することができない」とする選択肢4は間違いです。
本問で覚えておくべきこと
宅建試験令和4年度問1は、物権変動の対抗問題と背信的悪意者論の基本的知識を問う問題です。不動産物権変動の対抗要件は頻出の論点です。この機会に、以下の知識を習得しておきましょう。
- 民法177条の第三者とは、当事者および包括承継人以外の者であって、登記の欠缺を主張する正当な利益がある者を指す
- 対抗問題の基本ルール「先に対抗要件を備えた方が勝つ」
- 対抗問題では、第三者の内心（善意・悪意）は原則として問題にならない
- ただし、第三者が、単なる悪意を超える「背信的悪意者」の場合は、例外的に対抗要件を備えていなくても物権変動を主張できる
- 背信的悪意者からの転得者は、転得者自身が背信的悪意者かどうかで判断する
単なる「悪意」と「背信的悪意」は違うものであることは覚えておきましょう。
また、「民法177条の第三者に当たるか＝対抗関係になるか」は頻出論点です。この機会に以下の論点も確認しておきましょう。
| 論点 | 〇〇前の第三者 | 〇〇後の第三者 |
|---|---|---|
| 詐欺取消しと第三者 | 対抗問題にならない 登記は不要。ただし、詐欺取消し前の第三者が善意無過失の場合は、第三者が物権変動を主張できる （民法96条3項） | 対抗問題になる 被害者・詐欺取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 強迫取消しと第三者 | 対抗問題にならない 被害者は、強迫取消し前の第三者が善意無過失であっても、登記なくして物権変動を主張できる（被害者が勝つ） | 対抗問題になる 被害者・強迫取消し後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 取得時効と第三者 | 対抗問題にならない 時効取得者は、取得時効完成前の第三者に対して、登記がなくても物権変動を主張できる（時効取得者が勝つ） | 対抗問題になる 時効取得者・取得時効完成後の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
| 契約解除と第三者 | 対抗問題になる（学説では対抗問題そのものではない） 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法545条1項ただし書き） | 対抗問題になる 解除者・解除前の第三者のうち先に登記を備えた方が物権変動を主張できる （民法177条） |
関連する過去問
この機会に、不動産物権変動の対抗要件が出題された他の過去問も解いてみましょう。
