この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。
宅建試験令和7年度問3
意思表示に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。
イ 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる。
ウ 意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない。
エ 詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。
- 一つ
- 二つ
- 三つ
- 四つ
宅建試験令和7年度問3の正解は「3」です。
このページでは、宅建試験令和7年度問3をわかりやすく説明します。
宅建試験令和7年度問3の正解とア〜エの正誤
宅建試験令和7年度問3の正解は「3」です。
誤っている記述はア・イ・ウです。本問は、意思表示に欠缺や瑕疵がある場合の第三者（心裡留保の場合は相手方）の保護要件について問う問題です。
ア〜エのうち「誤っているもの」の個数を答える問題です。正しいものではないので、間違えないようにしましょう。
| 記述 | 正誤 | 必要知識 |
|---|---|---|
| 記述ア | ×（誤り） | 心裡留保による意思表示は、原則として有効 |
| 記述イ | ×（誤り） | 虚偽表示の当事者は、「善意」の第三者に無効を対抗できない |
| 記述ウ | ×（誤り） | 錯誤による意思表示は、取り消しうるものであり、当然に無効にはなるわけではない |
| 記述エ | ○（正しい） | 表意者は、「善意無過失」の第三者に詐欺取消しを対抗できない |
誤っているものは記述ア・イ・ウの3つであるため、正解は「3」です。
記述ア：×（誤り）
ア 表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。
意思表示をした人（表意者）が真意でないことを知ってした意思表示（心裡留保）は、原則として「有効」です（民法93条1項本文）。
無効になるのは、意思表示の相手方が真意でないことを知っていた（悪意）か、知らないことについて落ち度がある（有過失）場合です（民法93条1項ただし書）。
したがって、記述アは誤りです。
記述イ：×（誤り）
イ 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる。
相手方と通じてした虚偽の意思表示（虚偽表示）は原則として無効です（民法94条1項）。ただし、第三者が善意であれば、過失があっても、表意者は無効を対抗できません（民法94条2項）。
したがって、記述イは誤りです。
記述ウ：×（誤り）
ウ 意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない。
意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものである意思表示は、当然に無効となるのではなく、「取り消しうる」ものとなります（民法95条2項柱書）。
したがって、記述ウは誤りです。
なお、錯誤取消し前の第三者が善意無過失の場合、表意者は、錯誤取消しを対抗できません（民法95条4項）。
しかし、表意者と錯誤取消し後の第三者との関係は対抗関係になるので、表意者は対抗要件を備えれば、善意無過失の第三者にも錯誤取消しを対抗できます。
記述エ：◯（正しい）
エ 詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。
表意者は、詐欺による意思表示は取り消せます（民法96条1項）。ただし、善意無過失の第三者には取消しを対抗できません（民法96条3項）。
したがって、記述エは正しいです。
誤っているものの個数
以上のとおり、誤っているものはア・イ・ウの3つです。したがって、正解は「3」になります。
詳細解説：本問を解くための前提知識
本問では、意思表示、特に意思表示の無効や取消しにおける第三者（心裡留保の場合は相手方）の保護要件が問われています。
意思表示とは
意思表示とは、一定の法律効果の発生を欲する意思を外部に表示する行為です。
この意思表示に「欠缺」や「瑕疵」がある場合、その意思表示は無効または取り消しうるものとなります。
意思表示の欠缺・瑕疵がある場合
意思表示に欠缺または瑕疵がある場合として、民法では以下の5つが規定されています。
- 心裡留保（民法93条）
真意でない意思表示をすること。意思表示は原則として有効。 - 虚偽表示（民法94条）
相手方と通じて虚偽の意思表示をすること。意思表示は原則として無効。 - 錯誤（民法95条）
内心の意思と意思表示が一致しないこと、または、法律行為の基礎とした事情の認識が真実に反するまま意思表示をすること。錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、原則として取り消すことができる。 - 詐欺（民法96条）
欺罔によって錯誤に陥らせて意思表示をさせること。原則として取り消すことができる。 - 強迫（民法96条）
害悪の告知・暴行などによって真意でない意思表示をさせること。原則として取り消すことができる。
なお、意思表示の欠缺と瑕疵を分けて考える立場もあります。
意思表示の欠缺とは、意思表示をした人（表意者）の内心の意思と表示行為が一致していないことを指し、心裡留保・虚偽表示・錯誤がこれに該当します。
意思表示の瑕疵とは、内心的効果意思（真意）の形成過程に外部的な干渉があったために、自由な意思決定が阻害された状態で意思表示がされることを指し、詐欺・強迫がこれに該当します。
記述アの詳細解説：×（誤り）
ア 表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。
記述アは、「心裡留保」の事例です。
心裡留保とは
心裡留保とは、表意者が真意でないことを知ってした意思表示のことです。つまり、嘘の意思表示をすることが、心裡留保です。
例えば、本当は売るつもりもないのに、購入を希望する人に「この不動産を売却する」と意思表示するようなケースです。
民法 第93条
- 第1項 意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。
引用元：e-Gov法令検索
心裡留保は原則有効
心裡留保は、真意に基づかない意思表示であるものの、真意を知らない相手方を保護するため、原則として有効となります（民法93条1項本文）。
表意者は、自ら虚偽の外観を作り出している以上、真意でない意思表示が有効となることにより不利益を被るとしても、やむを得ません。
それよりも、「実は嘘だった」といって取引を覆されてしまわないようにして、取引の安全を図るため、心裡留保の意思表示は原則として有効とされているのです。
したがって、「表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効である」とする記述アは、誤りです。
心裡留保が無効となる場合
上記のとおり、真意を知らない相手方を保護するため、心裡留保があっても意思表示は原則として有効です。
ただし、相手方が、表意者の真意を知っているのであれば保護の必要がありません。また、相手方は、直接の当事者であるため、表意者の内心を知り得る立場にいます。
そのため、相手方が、表意者の真意を知っている場合（悪意）または知らないことに落ち度がある場合（有過失）は、意思表示は無効になります（民法93条1項ただし書）。
したがって、「相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる」とする部分も誤りです。
【一歩進んで】心裡留保と第三者
記述アは、表意者と相手方の関係でした。では、虚偽の意思表示を前提に法律関係に入ってきた第三者がいた場合はどうなるでしょう？
問題となるのは、相手方が悪意または有過失のため意思表示が無効となる場合です。
この場合、表意者は、意思表示の無効を「善意」の第三者に主張できません（民法93条2項）。つまり、善意の第三者との関係では、意思表示は有効なものとなるのです。
この第三者は、善意であれば、過失があっても保護されます。
心裡留保の「相手方」なのか「第三者」なのかによって、保護要件として無過失まで必要か否かが異なるので、注意しましょう。
民法 第93条
- 第2項 前項ただし書の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
記述イの詳細解説：×（誤り）
イ 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる。
記述イは、虚偽表示に関する基礎知識を問う問題です。
虚偽表示は原則無効
虚偽表示とは、相手方と示し合わせて（通謀して）虚偽の意思表示をすることです。この虚偽表示による意思表示は、真意に基づかないものである以上、無効です。
心裡留保と違って意思表示の相手方も通謀しているため、有効とする必要はないからです。
例えば、売主側も売る気がなく、買主側も買う気がないのに、売主が所有する不動産を買主に売却する旨を意思表示したとしても、その意思表示は無効です。
したがって、「相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効」とする部分は正しいです。
民法 第94条
- 第1項 相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。
引用元：e-Gov法令検索
虚偽表示があった場合の第三者の保護
前記のとおり、虚偽表示は無効ですが、虚偽表示をした当事者は、善意の第三者に無効であることを主張できません（民法94条2項）。つまり、第三者との関係では、意思表示が有効なものとして扱われるのです。
自ら虚偽の外観を作出している人よりも、その外観を信頼して法律関係に入った人を保護する方が、取引の安全を確保できるからです（権利外観法理）。
例えば、ＡとＢが通謀してＡ所有の不動産をＢに売却したようにみせかけた後、第三者がＣがＢからその不動産を購入したようなケースです。
この場合、善意の第三者は、過失があっても意思表示が有効であることを主張できます。虚偽の外観を作出している当事者を過剰に保護する必要がないことが理由です。
したがって、「第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる」とする部分は誤りです。
民法 第94条
- 第2項 前項の規定による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
【一歩進んで】民法94条2項類推適用
民法94条2項は虚偽表示における第三者保護を定める規定ですが、権利外観法理の代表的規定であるため、虚偽表示以外のケースでも「類推適用」されます。
類推適用とは、ある事柄について直接の規定がない場合に、別の事柄に関する規定の趣旨を及ぼして新たな規範を発見・創造する法解釈の手法のことです。
具体的に言うと、当事者間に虚偽表示がない場合でも、虚偽の外観が存在し、その虚偽の外観を作出したことについて表意者に帰責性が認められる場合には、善意（無過失）の第三者を保護するのが民法94条2項の類推適用です。
例えば、ＢがＡに無断で書類や印鑑を持ち出して、Ａ所有の不動産をＢに移転する虚偽の登記をしたにもかかわらず、Ａがそれを知りながら放置していたところ、それを奇貨としてＢがＣに不動産を売却し、Ｃが所有権移転登記をしたようなケースです。
ただし、類推適用のケースでは、通謀虚偽表示のケースと違って、第三者の保護要件として善意だけでなく、過失がないこと（無過失）も必要となります。
記述ウの詳細解説：×（誤り）
ウ 意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない。
記述ウは、意思表示の錯誤の基礎知識を問う問題です。
意思表示の錯誤とは
錯誤とは、内心の意思と表示行為が一致しないこと、または、真実と異なる事実を認識したまま意思表示をする場合のことです。
この錯誤が以下のものである場合、錯誤に基づく意思表示を取り消すことができます（民法95条）。
- 以下のいずれかの錯誤であること
- 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
- 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤（いわゆる「動機の錯誤」）
- 錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであること
- 動機の錯誤の場合は、法律行為の基礎とした事情が法律行為の基礎とされていることを表示したこと
- 表意者の錯誤が重大な過失に基づくものではないこと
錯誤は「無効」ではなく「取消し」
意思表示に錯誤があった場合、意思表示をした人（表意者）は、意思表示を「取り消す」ことができます（民法95条1項柱書）。
取消しとは、取消権者が意思表示をすることにより、意思表示を遡及的に無効にすることです。ただし、取り消されるまでは一応有効な意思表示として存在します。
意思表示に錯誤がある場合でも、表意者が取り消すまでその意思表示は一応有効であり、当然に無効になるわけではありません。
錯誤の場合は、虚偽表示と違って、意思表示が「当然に無効」になるのではなく、「取消し得るもの」になるのです。
したがって、「意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効である」とする部分は誤りです。
民法 第95条
- 第1項 意思表示は、次に掲げる錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、取り消すことができる。
- 第1号 意思表示に対応する意思を欠く錯誤
- 第2号 表意者が法律行為の基礎とした事情についてのその認識が真実に反する錯誤
引用元：e-Gov法令検索
錯誤取消しと第三者の保護要件
記述ウは、無効と取消しの違いに気づくだけで誤りと判断できますが、第三者との関係についても問われているので、あわせて押さえておきましょう。
錯誤取消し「前」の第三者
錯誤による意思表示が取り消されると、意思表示した時に遡って効力が失われます（遡及効。民法121条）。
しかし、常に意思表示が遡及的に無効とされると、意思表示を信頼して法律関係に入った第三者に不利益を与え、取引の安全を害します。
そこで、錯誤による意思表示の取消しは、取消し前に法律関係に入った「善意無過失」の第三者には主張できないとされています（民法95条4項）。
この錯誤の場合、第三者の保護要件は、「善意➕無過失」です。心裡留保や通謀虚偽表示と違って、第三者は過失があると保護されません。
民法 第95条
- 第4項 第1項の規定による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
錯誤取消し前の第三者の保護要件に無過失が必要となる理由
第三者保護要件として、善意だけでなく無過失まで必要となるか否かは、意思表示した人と第三者のどちらをより保護すべきかによります。
虚偽表示のように、自ら虚偽の外観を作出している場合は、ある程度表意者が不利益を被っても仕方ありません。
表意者よりも第三者の取引の安全を図る方が重要であるため、第三者保護要件が緩和され、善意だけで足り、無過失であることまでは要しないとされています。
一方、錯誤の場合は、表意者にも落ち度があるとはいえ、意図的に虚偽の外観を作り出したわけではありません。表意者に虚偽の外観作出に対して負わせる責任（帰責性）が小さいといえます。
そのため、錯誤の場合は、第三者保護要件を厳格にして、善意だけでなく無過失も必要としています。
このように、表意者側の悪質さ（帰責性）に応じて第三者の保護要件を調整することによって、バランスを図っているのです。
錯誤取消し後の第三者
第三者が、錯誤取消しの後に法律関係に入った錯誤取消し後の第三者の場合は、民法95条4項の適用はありません。
ただし、錯誤取消し後の第三者の場合は、表意者と第三者は対抗関係に立ち、対抗問題（民法177条）として「先に登記を備えた方が権利を主張できる」ことになると考えられています。
そのため、錯誤取消し後の第三者は、善意無過失であっても、対抗要件を備えていなければ保護されません。
したがって、「その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない」とする部分は、第三者が錯誤取消し前の第三者である場合は正しいですが、錯誤取消し後の第三者である場合は誤りです。
補足：無効と取消しの違い
「取り消したら無効になるのだから、無効と取消しは同じこと」と考えてはいけません。法律では、無効と取消しは別の制度として扱われます。
無効な意思表示は、はじめから効力がありません。一方、取り消し得る意思表示は、表意者が取り消すまでは、一応有効です。表意者が取り消してはじめて、意思表示が効力を失います。
なお、かつては錯誤のある意思表示は「無効」とされていましたが、民法改正により、錯誤のある意思表示は「取り消し得るもの」に変更されています。無効と取消しを間違えないように注意しましょう。
記述エの詳細解説：◯（正しい）
エ 詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。
記述エは、いわゆる「詐欺取消し前の第三者」が問題となっています。
詐欺取消し前の第三者
基本的に前記の「錯誤取消し前の第三者」と同じ考え方です。
詐欺によって意思表示をした表意者は、意思表示を取り消すことができます（民法96条1項）。詐欺により意思表示が取り消されると、その意思表示は遡及効に無効となります（民法121条）。
そこで、意思表示を信頼して法律関係に入った第三者を保護して取引の安全を確保するため、表意者（詐欺の被害者）は、善意無過失の詐欺取消し前の第三者に対して詐欺取消しを主張できないとされています（民法96条3項）。
この詐欺の場合も、第三者の保護要件は「善意➕無過失」です。心裡留保や虚偽表示と違って、第三者は過失があると保護されません。
したがって、「詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない」とする記述エは正しいです。
民法 第96条
- 第1項 詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
- 第2項 相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
- 第3項 前二項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。
引用元：e-Gov法令検索
【一歩進んで】詐欺取消し後の第三者
本問では問われていませんが、この機会に「詐欺取消し後の第三者」についても確認しておきましょう。
詐欺取消し後の第三者も、前記の「錯誤取消し後の第三者」と同じです。詐欺被害者と詐欺取消し後の第三者は対抗関係に立ち、対抗問題として「先に登記を備えた方が勝つ」ことになります（大審院昭和17年9月30日判決）。
誤っているものの個数
以上のとおり、記述ア〜エのうちで誤っているものはア、イ、ウの3つであるため、正解は「3」になります。
本問で覚えておくこと
宅建試験令和7年度問3は、意思表示の欠缺・瑕疵の効力や相手方・第三者の保護要件の理解を問う問題です。
意思表示の欠缺・瑕疵と相手方・第三者の保護【一覧表】
以下の点は、最低でも覚えておきましょう。なお、本問では強迫については問われていませんが、この機会に確認してください。
| 意思表示の欠缺・瑕疵 | 意思表示の効力 | 相手方の保護要件 | 第三者の保護要件 |
|---|---|---|---|
| 心裡留保 | 原則有効 ※相手方が悪意または過失がある場合は無効 | 善意・無過失 ※悪意または過失があると、意思表示が無効になる | 善意のみ |
| 虚偽表示 | 無効 | 保護なし | 善意のみ |
| 錯誤 | 取り消せる | 保護なし | 善意・無過失 |
| 詐欺 | 取り消せる | 保護なし | 善意・無過失 |
| 強迫 | 取り消せる | 保護なし | 保護なし |
第三者保護要件として無過失まで必要となるか否かの判断基準
上記のとおり、心裡留保や虚偽表示の場合、第三者の保護要件として善意だけで足ります。しかし、心裡留保の相手方・錯誤取消し前の第三者・詐欺取消し前の第三者には、善意だけでなく無過失まで必要です。
この違いが生じる理由は、意思表示をした人にどの程度の責任があるか否か（帰責性）とどの程度第三者を保護して取引の安全を図る必要性があるのかの利益衡量（バランス）です。
表意者の帰責性が大きければ、第三者の保護要件は軽くなり（善意のみ）、表意者の帰責性が小さければ、第三者の保護要件は重くなる（無過失まで必要）関係にあります。
| 表意者の帰責性 | 第三者の保護 | 該当するもの |
|---|---|---|
| 帰責性がない | 第三者保護なし | 強迫 |
| 帰責性が小さい | 善意＋無過失も必要 | 錯誤、詐欺 |
| 帰責性が大きい | 善意のみ | 心裡留保、虚偽表示 |
相手方・第三者の保護要件の利益衡量
上記のとおり、相手方や第三者にどの程度の要件が必要となるかは、表意者の帰責性との利益衡量によって決まります。
単純に丸暗記するより、「表意者の帰責性と第三者保護の必要性の利益衡量によって無過失まで必要か否かが決まる」ことを頭に入れておいた方が、記憶も定着しやすくなります。
- 心裡留保の相手方：無過失も必要
表意者は自ら虚偽の外観を作出しているため帰責性が大きいものの、相手方は直接の当事者であり、第三者と違って心裡留保かどうかを確認しやすい立場にある。そこで、相手方の保護要件として、無過失を求めている。 - 心裡留保の第三者：無過失は不要
表意者は自ら虚偽の外観を作出しているため、帰責性が大きくある程度不利益を被ってもやむを得ない。そこで、取引の安全を重視し、第三者の保護要件を緩和して、善意のみで足りるとしている。 - 虚偽表示の第三者：無過失は不要
表意者は自ら虚偽の外観を作出しているため、帰責性が大きくある程度不利益を被ってもやむを得ない。そこで、取引の安全を重視し、第三者の保護要件を緩和して、善意のみで足りるとしている。 - 錯誤取消し前の第三者：無過失も必要
表意者にも落ち度があるとはいえ、意図的に虚偽の外観を作出したわけではないので、帰責性が小さい。そこで、表意者保護も考慮し、第三者の保護要件を厳しくし、無過失も必要としている。 - 錯誤取消し後の第三者：善意無過失ではなく対抗要件
表意者と錯誤取消し後の第三者は対抗関係になるため、第三者の善意無過失は関係ない。悪意または有過失であっても、対抗要件を備えれば権利を主張できる。 - 詐欺取消し前の第三者：無過失も必要
表意者は詐欺被害者であり、帰責性が小さい。そこで、表意者保護も考慮し、第三者の保護要件を厳しくし、無過失も必要としている。 - 詐欺取消し後の第三者：善意無過失ではなく対抗要件
表意者と詐欺取消し後の第三者は対抗関係になるため、第三者の善意無過失は関係ない。悪意または有過失であっても、対抗要件を備えれば権利を主張できる。 - 強迫取消し前の第三者：保護されない
表意者は強迫により意思表示しており、帰責性がない。そのため、第三者は善意無過失であっても保護されない。 - 強迫取消し後の第三者：善意無過失ではなく対抗要件
表意者と強迫取消し後の第三者は対抗関係になるため、第三者の善意無過失は関係ない。悪意または有過失であっても、対抗要件を備えれば権利を主張できる。
なお、表意者と錯誤・詐欺・強迫取消し「後」の第三者との関係は、すべて対抗問題になることも覚えておきましょう。
関連する過去問
意思表示に関しては、以下でも出題されています。あわせて解いてみましょう。
- 宅建令和6年度問1
意思能力と行為能力・公序良俗違反の追認・詐欺・錯誤の効力・他人物売買の効力 - 宅建試験令和7年度問1
論点：民法177条の第三者・契約解除と第三者・強迫取消しと第三者など
