宅建試験令和3年（12月）問10の正解と解説【過去問】抵当権と賃借権

この記事は、法トリ（元弁護士）が書いています。

宅建試験令和3年12月問10

Ａは、Ｂからの借入金の担保として、Ａ所有の甲建物に第一順位の抵当権（以下この問において「本件抵当権」という。）を設定し、その登記を行った。ＡＣ間にＣを賃借人とする甲建物の一時使用目的ではない賃貸借契約がある場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1. 本件抵当権設定登記後にＡＣ間の賃貸借契約が締結され、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる。
2. Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、ＡＣ間の賃貸借契約の期間を定めていない場合には、Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない。
3. 本件抵当権設定登記後にＡＣ間で賃貸借契約を締結し、その後抵当権に基づく競売手続による買受けがなされた場合、買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が１年であったときは、Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない。
4. Ｃが本件抵当権設定登記より前に賃貸借契約に基づき甲建物の引渡しを受けていたとしても、Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から１年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない。

引用元：一般財団法人不動産適正取引推進機構サイト

このページでは、宅建試験令和3年12月問10を詳しく説明します。

宅建試験令和3年12月問10の正解と各選択肢の正誤

宅建試験令和3年12月問10の正解は「1」です。

選択肢1が正しく、その他は誤りです。本問は、建物明渡猶予期間などが問題になりそうに見えますが、実際は、すべて賃借人と抵当権者（および抵当権の実行による競売の買受人）の対抗問題が問われています。

対抗問題の理解があれば正解に辿り着くことが可能です。

選択肢1	正誤	必要知識
選択肢1	○（正しい）	・建物賃借人とその建物に抵当権を有する抵当権者は対抗関係に立ち、先に対抗要件を備えた方が権利を相手方に対抗できる ・債務者が被担保債権の履行を怠った場合、抵当権者は、抵当不動産を賃貸することによって生じた賃料債権を物上代位により差し押さえられる
選択肢2	×（誤り）	・賃借人が賃借物の抵当権者に賃借権を対抗できる場合、抵当権の実行による競売の買受人に対しても賃借権を対抗できる ・一時使用目的でない建物賃貸借は、賃借権登記だけでなく、建物の引渡しも対抗要件となる
選択肢3	×（誤り）	賃借人が賃借物の抵当権者に賃借権を対抗できない場合、抵当権の実行による競売の買受人に対しても賃借権を対抗できない
選択肢4	×（誤り）	選択肢2と同じ

選択肢1：◯（正しい）

建物の賃借人とその建物に抵当権を有する抵当権者は対抗関係に立ち、先に対抗要件を備えた方が優先されます（民法605条、民法177条）。

選択肢1では、ＡＣ間の賃貸借契約締結よりも先にＢの抵当権設定登記が備えられているので、Ｂの抵当権がＣの賃借権よりも優先されます。

そして、抵当権には、物上代位の効力があります（民法372条、304条1項本文）。この物上代位により、抵当権者は抵当不動産に関して生じた賃料債権を差し押さえることが可能です。

そのため、Ｃの賃借権に優先する抵当権者Ｂは、ＡのＣに対する賃料債権を差し押さえることが可能です。

したがって、選択肢1は正しいです。

選択肢2：×（誤り）

賃借人が賃借物の抵当権者に賃借権を対抗できる場合、抵当権の実行による競売の買受人に対しても賃借権を対抗できます。

また、一時使用目的でない建物賃貸借は、賃借権の登記のほか、建物の引き渡しも対抗要件となります。そのため、抵当権者が抵当権設定登記を備える前に賃借人が建物の引き渡しを受けていた場合、賃借人は抵当権者に対して賃借権を対抗できます。

選択肢2では、Ｂの抵当権設定登記よりも先にＣがＡから甲建物の引渡しを受けているので、Ｃの賃借権がＢの抵当権に優先され、Ｃは買受人に賃借権を対抗できます。

したがって、選択肢2は誤りです。

選択肢3：×（誤り）

賃借人が賃借物の抵当権者に賃借権を対抗できない場合、抵当権の実行による競売の買受人に対しても賃借権を対抗できません。

ＡＣ間の賃貸借契約締結よりも先にＢの抵当権設定登記が備えられているので、Ｂの抵当権がＣの賃借権に優先され、その優先的地位が買受人に引き継がれます。

そのため、賃貸借の期間が1年残っているか否かにかかわらず、Ｃは甲建物を買受人に引き渡す必要があります。

したがって、選択肢3は誤りです。

選択肢4：×（誤り）

賃借人が賃借物の抵当権者に賃借権を対抗できる場合、抵当権の実行による競売の買受人に対しても賃借権を対抗できます。

Ｂの抵当権設定登記よりも先にＣがＡから甲建物の引渡しを受けているので、Ｃの賃借権がＢの抵当権に優先され、Ｃは買受人に賃借権を対抗できます。

そのため、買受から1年を経過しても、Ｃは買受人に甲建物を引き渡す必要はありません。

したがって、選択肢4は誤りです。

詳細解説：本問を解くための前提知識

宅建試験令和3年12月問10で問題となっているのは、建物賃借人とその建物に抵当権を有する抵当権者（および抵当権実行による競売の買受人）の対抗関係です。

まずは、各選択肢を詳細に検討する前に、基本事項を押さえておきましょう。

抵当権とは

抵当権とは、債務者または第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産・地上権・永小作権について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利のことです（民法369条1項、2項）。

抵当権を有する権利者を抵当権者といい、抵当権によって担保される債権のことを被担保債権といいます。また、自分の財産を担保として提供して抵当権に設定した人は、抵当権設定者といいます。

本問では、以下のような関係になります。

• 被担保債権：ＢのＡに対する貸金債権
• Ａ：被担保債権の債務者・抵当権設定者、甲建物の所有者・賃貸人
• Ｂ：被担保債権の債権者・抵当権者
• Ｃ：甲建物をＡから借り受けた賃借人

抵当不動産の賃借人と抵当権者の関係

本問では、いずれの選択肢も、抵当不動産の賃借人と抵当権者の優劣関係が問題になっています。

賃借権は債権であるものの、不動産の賃借人は対抗要件を備えなければ、抵当権者に賃借権を主張（対抗）できません（民法605条、借地借家法31条など）。

つまり、抵当不動産の賃借人と抵当権者は対抗関係になり、先に対抗要件を備えた方が権利を主張できます（民法177条）。

この対抗関係さえ理解しておけば、明渡猶予期間などを考えなくても正解に辿り着けます。

民法 第605条

• 不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

引用元：e-Gov法令検索

選択肢1の詳細解説：◯（正しい）

選択肢1では、賃借人と抵当権者の関係だけでなく、物上代位の理解も必要です。

抵当権者Ｂが賃借人Ｃに優先する

建物を借りる権利（賃借権）は債権ですが、賃借権を第三者に認めさせる（対抗する）には、賃借権について対抗要件を備える必要があります（民法605条）。

そして、抵当権者と賃借人は互いに第三者関係にあるため対抗問題となり、先に対抗要件を備えた方が権利を対抗できます（民法177条）。

選択肢1では、抵当権設定登記後に賃貸借契約が締結されているので、先に対抗要件を備えているのは抵当権者Ｂです。そのため、Ｂの抵当権がＣの賃借権に優先されます。

抵当権の効力は抵当不動産の賃料債権にも及ぶ

抵当権の効力は、被担保債権に不履行があった場合、その後に生じた抵当不動産の果実（かじつ）にも及びます（民法371条）。

果実とは、物から生じる収益のことです。この果実には、以下の2種類があります。

本問でも、抵当権の被担保債権であるＢのＡに対する貸金請求権が債務不履行になった場合（ＡがＢに返済しなかった場合）、Ｂの抵当権の効力は、甲建物を賃貸することにより発生したＡのＣに対する賃料債権（法定果実）にも及びます。

民法 第371条

• 抵当権は、その担保する債権について不履行があったときは、その後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。

民法 第88条

• 第1項　物の用法に従い収取する産出物を天然果実とする。
• 第2項　物の使用の対価として受けるべき金銭その他の物を法定果実とする。

引用元：e-Gov法令検索

抵当権者は物上代位により賃料債権を差し押さえられる

前記のとおり、ＡのＢに対する借入金の返済が債務不履行となった場合、Ｂの抵当権の効力はＡのＣに対する賃料債権にも及ぶため、抵当権を実行してその賃料を回収することができます。

抵当権を実行するメインの方法は抵当不動産を競売にかけて売却することですが、賃料を回収する場合は、競売ではなく、賃料を物上代位によって差し押さえて回収することになります。

物上代位とは、担保物権の効力を、目的物の売却、賃貸、滅失または損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物などの価値変化物に及ばせることです（民法372条、304条）。

選択肢1でも、Ｂは、物上代位により賃料債権を差し押さえて、ＣがＡに対して支払う賃料を貸金請求権の弁済に充てることができます。

したがって、「Ｂは抵当権に基づき、ＡがＣに対して有している賃料債権を差し押さえることができる」とする選択肢1は正しいです。

民法 第372条

• 第296条、第304条及び第351条の規定は、抵当権について準用する。

民法 第304条

• 第1項　先取特権は、その目的物の売却、賃貸、滅失又は損傷によって債務者が受けるべき金銭その他の物に対しても、行使することができる。ただし、先取特権者は、その払渡し又は引渡しの前に差押えをしなければならない。

引用元：e-Gov法令検索

選択肢2の詳細解説：×（誤り）

選択肢2では、賃借人と抵当権者および買受人の関係に加え、借地借家法における建物賃借権の対抗要件の知識も必要です。

なお、本問では、問題文柱書きに示されているように「民法及び借地借家法の規定並びに判例により、正しいもの」を選ぶ必要があります。

そのため、借地借家法における建物賃借権（借家権）の対抗要件も検討しなければいけません。

借地借家法における建物賃借権（借家権）の対抗要件

前記のとおり、建物の抵当権者と賃借人は対抗関係に立ち、先に対抗要件を備えた方が優先されます。

建物賃借権の対抗要件は原則として「登記」ですが、借地借家法が適用される場合は「建物の引渡し」も建物の賃借権（借家権）の対抗要件になります（借地借家法31条）。

借地借家法が適用されるのは、一時使用目的でない建物です（借地借家法40条）。

本問の甲建物は、一時使用目的でないため、借地借家法の適用があります。そして、Ｃが抵当権設定登記を備えるよりも前にＣがＡから建物の引渡しを受けて対抗要件を備えているので、Ｃの建物賃借権がＢの抵当権よりも優先されます。

借地借家法 第31条

• 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

借地借家法 第40条

• この章の規定は、一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合には、適用しない。

引用元：e-Gov法令検索

建物賃借人と競売による買受人の関係

前記のとおり、Ｃは建物賃借権を抵当権者Ｂに対抗できます。では、Ｃは、抵当権の実行による競売で建物を買い受けた人にも、賃借権を対抗できるでしょうか？

この点、賃借人と競売による買受人は対抗関係にならず、賃借人が抵当権者に賃借権を対抗できる場合、競売による買受人に対しても賃借権を対抗できると考えられています。

選択肢2でも、Ｃは抵当権者Ｂに賃借権を対抗できる以上、競売の買受人にも賃借権を対抗できるので、甲建物を買受人に引き渡す必要はありません。

したがって、「Ｃの賃借権は甲建物の競売による買受人に対抗することができない」とする選択肢2は誤りです。

選択肢3の詳細解説：×（誤り）

選択肢3も、賃借人と抵当権の実行による競売の買受人との優先関係の問題です。

買受人が賃借人Ｃに優先する

前記のとおり、建物抵当権と賃借権は対抗問題となり、先に対抗要件を備えた方が優先されます。そして、この抵当権者の優先的地位は競売による買受人に引き継がれます。

選択肢3では、抵当権設定登記後に賃貸借契約が締結されているので、先に対抗要件を備えているのは抵当権者Ｂです。そのため、賃借人Ｃは、買受人に賃借権を対抗できず、Ｃは甲建物を買受人に引き渡す必要があります。

賃貸借契約の期間と建物引渡しの関係

選択肢3では、競売による買受けから賃貸借契約の期間満了までの期間が1年残っています。

しかし、上記のとおり、そもそもＣは買受人に賃借権を対抗できません。そのため、「賃貸借の期間が1年残っているから、期間が満了するまでは引き渡さない」とは言えません。

賃貸借の期間が残っていようといまいと、賃借権を対抗できない以上、買受人に建物を引き渡す必要があります（ただし、後述のとおり、即時に引き渡さなければならないわけではありません。）。

したがって、「Ｃは甲建物の競売における買受人に対し、期間満了までは甲建物を引き渡す必要はない」とする選択肢3は誤りです。

補足：建物の明渡猶予期間

選択肢4の正解を導くのに直接必要はありませんが、念のため、建物明渡猶予期間の制度についても知っておきましょう。

本選択肢では、Ｃは買受人に賃借権を対抗できないので、買受人に甲建物を明け渡す必要があります。ただし、請求されたらすぐに明渡さなければならないわけではありません。

抵当権の実行による競売の買受人から明け渡しを求められた建物賃借人は、競売による買受けの時から6か月を経過するまでは、買受人への建物引渡しを猶予されます（民法395条1項1号）。

そのため、本選択肢のＣも、買受けの時から6か月間は引き渡しをしないでもよいことになります。

民法 第395条

• 第1項　抵当権者に対抗することができない賃貸借により抵当権の目的である建物の使用又は収益をする者であって次に掲げるもの（次項において「抵当建物使用者」という。）は、その建物の競売における買受人の買受けの時から6箇月を経過するまでは、その建物を買受人に引き渡すことを要しない。
• 第1号　競売手続の開始前から使用又は収益をする者
• 第2号　強制管理又は担保不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により使用又は収益をする者

引用元：e-Gov法令検索

【一歩進んで】賃借権が抵当権に優先していたらどうなるか？

選択肢3のケースで、もしＣの賃借権が抵当権者に対抗できることにより、買受人にも賃借権を対抗できる場合はどうなるでしょうか？

この場合、Ｃは買受人に対して、「賃貸借の期間が1年残っているから、期間が満了するまでは引き渡さない」と言えます。

そのため、1年経過して賃貸借契約が終了した段階で、Ｃは買受人に甲建物を引き渡せばよいことになります。

選択肢4の詳細解説：×（誤り）

選択肢4も、賃借人と抵当権の実行による競売の買受人との優先関係の問題です。

賃借人Ｃが買受人に優先する

選択肢4では、Ｂの抵当権設定登記よりも先にＣが建物の引渡しを受けているので、Ｃの賃借権（借家権）がＢの抵当権に優先します。

そのため、選択肢2で説明したとおり、Ｃは競売による買受人に甲建物を引き渡す必要がありません。1年経過したとしても、賃貸借契約が存続する限り引き渡さなくてもよいのです。

したがって、「Ｃは、甲建物の競売による買受人に対し、買受人の買受けの時から1年を経過した時点で甲建物を買受人に引き渡さなければならない」とする選択肢4は誤りです。

補足：建物明渡猶予期間の問題ではない

選択肢4は、あくまで賃借人と競売による買受人の対抗問題です。

「買受人の買受けの時から1年を経過した時点で」とあるので、建物明渡猶予期間の問題と思ってしまいがちですが、間違えないようにしましょう（ただし、建物明渡猶予期間の問題と勘違いしても、選択肢4は誤りとなるので正解には影響がありません。）。

本問で覚えておくべきこと

宅建令和3年12月問10は、建物賃借人と抵当権者または競売による買受人の対抗問題について問う問題です。

対抗問題は宅建試験では頻出の論点です。以下の知識は必ず覚えておきましょう。

関連する過去問

抵当権をはじめとする担保物権は、宅建試験でもよく出題されます。この機会に以下の過去問も確認しておきましょう。

• 宅建試験令和元年度問10
  論点：抵当権の配当計算・抵当権の順位の譲渡
• 宅建試験令和4年度問4
  論点：代価弁済・建物明渡し猶予制度・土地と建物の一括競売・抵当権消滅請求
• 宅建試験令和5年度問10
  論点：抵当権の配当計算・抵当権の順位の放棄
• 宅建試験令和7年度問4
  論点：抵当権・質権の対象、留置権の要件（牽連性）、一般の先取特権の要件、不法行為債権の相殺